別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横浜緑 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜緑 5-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　松本　景   TEL.

鑑定評価額 92,900,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 390,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市緑区台村町字往還下２９２番３ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 高度7種最高31m (90,400) 台形 1:1.5 店舗、事務所兼住宅 Ｓ5 中層の店舗ビル等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 北7m市道 水道、ガス、下水 中山 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中山駅南口市街地再開発事業 の施行区域に隣接。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 中山駅南西方 130m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  高度7種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 ２０２３年度に着工予定の中山駅南口市街地再開発事業の進捗により、将来的な整備発展が期待されており、地 価も堅調な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    534,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横浜線沿線を中心とした駅周辺の商業地域。投資採算性や希少性に着目した不動産業者や投資家需要 のほか、事業法人による実需も見られる。駅前又は駅周辺の商業地は供給が少なく、希少性から買い進まれる傾向が見 られるが、特に再開発事業が計画決定している中山駅の南口周辺では、将来的な整備発展に期待した投資需要も見られ る。商業地の取引は規模、立地、容積率等により個別性が強く、中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、飲食、サービス、物販各種店舗ビルが建ち並ぶ中山駅至近の商業地域である。比準価格は、横浜線沿線の 駅周辺商業地域の取引実態を反映しており、実証的な価格である。一方、需要者の多くは収益性に着目した意思決定を 行うと考えられることから、投資採算性を反映した収益価格の説得力も高い。したがって本件では、比準価格を重視し つつ、収益価格も関連付け、単価と総額の関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    490,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模金融緩和により、コロナ禍においても 不動産市場は堅調に推移してきたが、日銀の 政策変更により、不動産市場の先行きは不透 明感が強い状況。 中山駅南口に近接した商業地域。駅前商業地 の希少性と南口再開発事業に向けた整備発展 期待から、駅周辺の地価は堅調に推移してい る。 画地規模、形状等は地域内において標準的で あり、個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％