別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
横浜緑 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 3-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　長岡　俊宏   TEL. 
鑑定評価額 51,800,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 横浜市緑区白山３丁目１１５５番４
 ②地積(㎡) 647  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1.2:1		 畑 農地のほか住宅等が混在する地域 水道、ガス、下水 鴨居

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   90 ｍ、西   80 ｍ、南   90 ｍ、北   35 ｍ ②標準的使用 畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   22.0 ｍ、規模　　        650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣で住宅開発がみられる宅
地見込地地域		 道

路		 近接道路４．５ｍ市
道		 交通

施設		 鴨居駅南西方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の
　将来予測		 現況は畑を中心として農家住宅等が見られる地域だが、対象地南側の地域では戸建分譲等が行われており、当該
地域における将来的な宅地化も十分に予測可能である。
(3)最有効使用の判定 開発造成後の低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     81,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     76,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市及びその隣接市内における宅地見込地の存する圏域一帯と判定する。主たる需要者の中心は宅地
・建売分譲等を行う地場中小開発事業者や不動産業者等であると考えられる。近年、戸建住宅の売れ行きは概ね好調で
あり、一定程度の利便性を有する住宅地としての条件が優れた宅地見込地については、造成の難易度にも影響を受けな
がらも、当面は相応の需要があるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は類似地域等において、需要者が実際の取引市場において取引を行った価格より試算したものであり、客観的
・実証的な価格である。控除法による価格は、開発想定を含むものの、主たる需要者の事業採算性の観点からは検討を
要すべき価格である。本件では、客観的・実証的な比準価格を重視し、控除法による価格による検証を加えることで鑑
定評価額を上記のとおり決定した。なお、規範性の高い標準地等はないことから、標準地からの検討は断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     80,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているものの、物価上昇、
供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に注
意が必要である。

価格に影響を与える変動は特にないが、周辺の宅地
開発状況を勘案すると、将来の宅地化の可能性は相
応に認められる。

個別的要因に特に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 横浜緑 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０６
０５Ｄ
-25		 横浜市保土ケ谷区 畑   不整形 南4.4m市道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
b １０５０６
０５Ｄ
-24		 横浜市保土ケ谷区 畑   不整形 接面道路無、
無道路地

１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
c １０５０６
０５Ｄ
-26		 横浜市保土ケ谷区 田   不整形 東9.1m県道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０５０６
０９
-39		 横浜市保土ケ谷区 畑   不整形 接面道路無、
無道路地

１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
e １０５０６
０９
-50		 横浜市保土ケ谷区 宅地   ほぼ整形 西2.6m市道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
82,769 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
82,769 		 100
[ 109.2]
75,796 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
75,800 
b (　　            )
92,671 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
92,671 		 100
[ 114.4]
81,006 
81,000 
c (　　            )
100,000 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
100,000 		 100
[ 122.4]
81,699 
81,700 
d (　　            )
97,706 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
97,706 		 100
[ 113.3]
86,237 
86,200 
e (　　            )
31,676 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  34.1]
92,891 		 100
[ 113.9]
81,555 
81,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -65.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      81,000 円／㎡]
横浜緑 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
177,000  （　   68.3 ％）
120,891 		 12,500    1,500  10,000  96,891 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     86,514		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8890　     76,911		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 76,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０５０６
０８
-13

    192,272 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[109.1]

    175,188 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    175,000 
b １０５０６
０８
-14

    176,866 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 100
[102.6]

    180,653 

    181,000 
c １０５０６
０８
-33

    118,828 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.2]		 100
[ 92.5]

    173,650 

    174,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近   +7.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.6 交通・接近   +7.5 環境　　　    0.0
画地　　　   -4.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -20.0 街路　　　   -2.5 交通・接近   +7.5 環境　　　  -12.0
画地　　　   -7.3 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +0.3 その他　　    0.0
⑮比準価格 177,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
横浜緑

-14
180,000 		 [100.6]
100		 100
[102.0]		 100
[101.5]
174,906 		 [100.0]
100
175,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -0.5
交通・接近　　  +1.5
環境　　  +0.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 177,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,225 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     18 ｍ、西     30 ｍ、南     25 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     16　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    139 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  31.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  31.7 ％		 ＊擁壁工事の概要
　間知ブロック、一部ＲＣ擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　対象地西方の幅員４．５ｍ舗装市
　道を６ｍに拡幅。区画街路は幅員
　６ｍアスファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　対象地西方市道に配管の下水道に
　接続。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植栽、外構工事一式、遊戯施設
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 110.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 110.0 ｍ
＊その他
　切盛土処理は開発区域内にて処理
　。
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
横浜緑 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 3-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　野路　好孝   TEL. 
鑑定評価額 51,800,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 横浜市緑区白山３丁目１１５５番４
 ②地積(㎡) 647  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1.2:1		 畑 農地のほか住宅等が混在する地域 水道、ガス、下水 鴨居

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   90 ｍ、西   80 ｍ、南   90 ｍ、北   35 ｍ ②標準的使用 畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   22.0 ｍ、規模　　        650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 付近で宅地開発が見られる宅
地見込地地域		 道

路		 近接道路４．５ｍ市
道		 交通

施設		 鴨居駅南西方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の
　将来予測		 畑、農家住宅、一般住宅等が混在する地域であるが、周辺では宅地開発による戸建分譲がなされており、今後宅
地化が進行することが予測される。
(3)最有効使用の判定 開発造成後の低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     81,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     76,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び周辺市における宅地見込地地域である。需要者は宅地開発を行う開発事業者や不動産業者が中
心である。造成の難易、有効利用度、立地条件等によって需要の程度は異なるが、これらの条件が良好な開発素地には
需要が競合し、仕入価格としては高額になる場合も見られる。宅地見込地としての価格は個別の土地の物理的条件や接
道条件、生活利便性等の立地条件により価格差が大きく、中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は現実に市場で成立した宅地見込地の取引事例から求めたものであり、実証的で説得力が高い。控除法による
価格は開発業者の事業採算性を反映したもので、最有効使用に基づく価格形成過程を反映したものである。いずれも適
切な適用過程を経て求められているが、本件では実証的裏付けのある比準価格をやや重視し、控除法による価格も十分
考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、類似する標準地がないため標準地からの検討は行っていない。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     80,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気は全体的に持ち直しの傾向にある。増加傾向に
あった緑区の人口は微減に転じた。


周辺では宅地化が進んでおり、駅からやや距離があ
るものの、今後も宅地化の傾向が続くものと予測さ
れる。

個別的要因による優劣・競争力等の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 横浜緑 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０６
０５Ｄ
-62		 横浜市緑区 畑   不整形 東4.5m市道、
南2.8m、
西2.8m、
三方路

１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０５０６
０９Ｄ
-10		 横浜市旭区 畑   ほぼ正方形 南西4.5m市道
、北東6m、
二方路

１中専
高度3種最高15m
(80,150)
c １０５０６
０５Ｄ
-25		 横浜市保土ケ谷区 畑   不整形 南4.4m市道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
d １０５０６
０５Ｄ
-26		 横浜市保土ケ谷区 田   不整形 東9.1m県道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
144,509 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
144,509 		 100
[ 119.0]
121,436 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
121,000 
b (　　            )
83,264 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
83,264 		 100
[ 114.8]
72,530 
72,500 
c (　　            )
82,769 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
82,769 		 100
[ 104.0]
79,586 
79,600 
d (　　            )
100,000 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
100,000 		 100
[ 109.1]
91,659 
91,700 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      81,000 円／㎡]
横浜緑 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 18.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
177,000  （　   68.3 ％）
120,891 		 12,000    2,160  10,000  96,731 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     86,371		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8890　     76,784		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 76,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０５０６
０８
-13

    192,272 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[109.1]

    174,490 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    174,000 
b １０５０６
０４Ｄ
-19

    264,124 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[108.2]		 100
[131.1]

    187,130 

    187,000 
c １０５０６
０８
-29

    171,016 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 91.6]

    179,518 

    180,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近   +7.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   +5.0 環境　　　  +20.0
画地　　　   +8.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +0.5 交通・接近   -2.0 環境　　　   -7.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 177,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
横浜緑

-14
180,000 		 [100.6]
100		 100
[102.0]		 100
[101.0]
175,772 		 [100.0]
100
176,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -0.5
交通・接近　　  +1.5
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 177,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,255 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     18 ｍ、西     30 ｍ、南     25 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     16　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    139 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  31.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  31.7 ％		 ＊擁壁工事の概要
　間知ブロック、一部ＲＣ擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　対象地西方の幅員４．５ｍ舗装市
　道を６ｍに拡幅し、区画道路は幅
　員６ｍアスファルト舗装を想定。
　
＊排水工事の概要
　対象地西方市道の下水道管に接続
　。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植栽、外構工事一式、遊戯施設
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 110.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 110.0 ｍ
＊その他
　切盛土処理は開発区域内にて処理
　。