別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
横浜緑 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 -5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　康男   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区中山１丁目３２１番５外
｢中山１－２１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 520  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅、事務所、
一般住宅等が混在す
る地域		 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 中山

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中山駅から徒歩圏の混在住宅
地		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 中山駅北方

200m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、事務所、一般住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、概ね現在の住環境を維持するものと予
測。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横浜線の沿線を主として緑区中央部中心の圏域に存する住宅地域。需要者は、投資用賃貸マンショ
ンの建築を目的とする不動産業者や個人投資家などである。圏外からの転入者も認められる。近隣地域は、共同住宅、
事務所、一般住宅等が混在する住宅地域であり、駅接近性、低金利を反映し需要は底堅い。賃貸マンション素地市場の
需要の中心価格帯の把握が難しいが単価では、坪１００～１５０万円程度と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、敷地規模の比較的大きい賃貸マンション等が見られる住宅地域に位置する。賃貸経営により収益獲得を目的
とする投資需要は多いが収益価格は比準価格より低位に試算された。市場において元本価値に見合うだけの賃料水準や
立地競争力等が相対的に低いと考えられる。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜緑 -24                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    245,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.5]		 [101.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍にあるが接種浸透によるリスク軽減
、生活スタイルの定着化、金融緩和政策等か
ら立地性の高い地域を中心に取引市場は堅調
な動きにある。

駅から徒歩圏の区中央部の住宅街。２路線利
用可能な駅から至近で利便性が高く需要は堅
調。環境要因に大きな変動は無い。


個別的要因に変動はない。北東道路で方位が
優る。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　 -15.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０６
１２
-18		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
東4.5m、
二方路
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０５０６
１２
-5		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０５０６
１２
-13		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西4.6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０５０６
０１
-2		 横浜市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、北東5.5m、
角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０５０６
０４Ｄ
-28		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,230  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
219,167 		 100
[  72.3]
303,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
306,000 
b (　           ) 
286,387  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
275,750 		 100
[  75.6]
364,749 
368,000 
c (　           ) 
182,286  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
191,970 		 100
[  60.9]
315,222 
318,000 
d (　           ) 
258,264  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.4]
235,081 		 100
[  71.4]
329,245 
333,000 
e (　           ) 
278,247  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
297,386 		 100
[  86.1]
345,396 
349,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.7 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -7.1 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +11.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.1 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    335,000 円／㎡]  



横浜緑 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,065,366 
2,996,337 
14,069,029 
8,680,500 
5,388,529 		 （　0.9519）
5,129,341 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    113,985,356 円　　　　（　    219,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＲＣ4 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   520 ㎡     28.0 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３４～３８㎡（２ＤＫ、各階４戸）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 内階段のため。標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,323 
315,928 		 2.0  631,856 
1.0  315,928 

 2～ 2		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,395 
364,040 		 2.0  728,080 
1.0  364,040 

 3～ 3		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,419 
367,688 		 2.0  735,376 
1.0  367,688 

 4～ 4		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,443 
371,336 		 2.0  742,672 
1.0  371,336 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
92.5 
592.00 

1,418,992 		 2,837,984 
1,418,992 
⑨年額支払賃料      1,418,992 円　×　12ヶ月　＝　      17,027,904 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     592.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保され計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,027,904 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       681,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,346,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,837,984 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,245 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,418,992 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         691,333 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,065,366 円　　　　（　        32,818 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０６０１
Ｔ
　　　　-9		 2,091  
(   2,089) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
2,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,395 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０５０６０１
Ｔ
　　　　-10		 2,337  
(   2,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]
2,561 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 675,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 510,837 円  　　　       17,027,904　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,147,500 円  　　　　    135,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,996,337 円　（　　　　　　         5,762 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 135,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,680,500 円  
（　　　　　        16,693 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,065,366 円      
②総費用 2,996,337 円      
③純収益　①－② 14,069,029 円      
④建物等に帰属する純収益 8,680,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,388,529 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,129,341 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,985,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     219,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
横浜緑 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 -5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区中山１丁目３２１番５外
｢中山１－２１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 520  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅、事務所、
一般住宅等が混在す
る地域		 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 中山

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 中山駅北方

200m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅に近接する中層の共同住宅、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因について
格別の変動要因は認められず、今後も現状を維持しつつ推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    334,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、緑区及び隣接区内の共同住宅素地としての適性を有する土地の存する範囲と判断する。主たる需要者は
収益事業を行う投資家や地元不動産業者であり、収益性を重視して不動産を選好する。物価上昇や為替の不安定性等が
懸念されるが、金利の低位安定傾向や相続対策等による投資意欲の向上が収益用不動産の需要を押し上げており、当該
地域内の土地需要も同様に強含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は賃貸用建物の敷地としての性格を有するが、建築費の高騰や賃料の硬直性等から、土地価格に対応する賃
料の徴収が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。一方、多数の信頼性ある取引事例から求めた比準価格は、
収益性をも考慮して適正な比較を行ったものであり、実証的且つ客観的な説得力あり、規範性が高い。よって、比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜緑 -24                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    245,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.3]		 [101.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化率の上昇、貿易摩擦や国際安全保障上
の懸念、物価高騰のリスク等が与える地域経
済への影響に注視を要する。


地域要因に格別の変動要因は認められず今後
も稀少性の高い収益用建物敷地で構成された
地域として維持されていくものと思料する。


個別的要因について特出すべき変動要因はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０６
１２
-17		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.6m市道、
南4.8m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
b １０５０６
０４Ｄ
-28		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０５０６
１２
-18		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
東4.5m、
二方路
工業
高度5種最高20m
(70,200)
d １０５０６
１２
-14		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
北4m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
219,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
209,727 		 100
[  65.6]
319,706 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
323,000 
b (　           ) 
278,247  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
283,306 		 100
[  79.4]
356,809 
360,000 
c (　           ) 
212,230  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
206,873 		 100
[  65.9]
313,920 
317,000 
d (　           ) 
268,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
257,784 		 100
[  77.8]
331,342 
335,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 -10.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    334,000 円／㎡]  



横浜緑 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,991,494 
3,179,060 
14,812,434 
9,323,500 
5,488,934 		 （　0.9519）
5,224,916 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    116,109,244 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＲＣ4 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   520 ㎡     28.0 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,450 
333,200 		 2.0  666,400 
1.0  333,200 

 2～ 2		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,500 
380,000 		 2.0  760,000 
1.0  380,000 

 3～ 3		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,550 
387,600 		 2.0  775,200 
1.0  387,600 

 4～ 4		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,600 
395,200 		 2.0  790,400 
1.0  395,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
92.5 
592.00 

1,496,000 		 2,992,000 
1,496,000 
⑨年額支払賃料      1,496,000 円　×　12ヶ月　＝　      17,952,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     592.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,952,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       718,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,233,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,992,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,496,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         728,851 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,991,494 円　　　　（　        34,599 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０６０６
Ｔ
　　　　-46		 2,266  
(   2,266) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.0]
2,591 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０５０６０６
Ｔ
　　　　-47		 2,545  
(   2,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,635 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 725,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 538,560 円  　　　       17,952,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,232,500 円  　　　　    145,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,179,060 円　（　　　　　　         6,114 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,323,500 円  
（　　　　　        17,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,991,494 円      
②総費用 3,179,060 円      
③純収益　①－② 14,812,434 円      
④建物等に帰属する純収益 9,323,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,488,934 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,224,916 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,048 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,109,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）