鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０５０６０２Ｒ -1	横浜市旭区		森林		ほぼ正方形	南西3m市道		１低専
b	１０５０６０２ＲＤ -2	横浜市戸塚区		森林の土地所有権		ほぼ整形	北東5.3m私道		１低専
c	１０５０７０７Ｒ -2	横浜市泉区		森林の土地所有権		不整形	南西4.5m市道		１低専
d	１０５０２１０Ｒ -1	川崎市麻生区		森林の土地所有権		不整形	南西4.5m私道		｢調区｣農振地域宅造区域
e	１２２１０１４１１２ -11257	横浜市旭区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	南5.5m市道		｢調区｣

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,705	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	42,064	100 [ 292.5]	14,381	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	14,400
b	(　 ) 14,315	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	13,857	100 [ 141.3]	9,807		9,810
c	(　 ) 24,735	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	24,488	100 [ 191.1]	12,814		12,800
d	(　 ) 9,851	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	9,713	100 [ 109.2]	8,895		8,900
e	(　 ) 30,634	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	30,420	100 [ 254.4]	11,958		12,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.17	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +30.0	その他　　　 +50.0
b	正常	％／月　 -0.17	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +30.0	その他　　　 -5.0
c	正常	％／月　 -0.17	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +30.0	その他　　　 +40.0
d	正常	％／月　 -0.17	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.17	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 +60.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 11,000 円／㎡]

横浜旭 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 7.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
82,000	（　 60.0 ％） 49,200	21,000		1,470	4,950	21,780
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 16.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 15.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 18,777		1　　(1+r)^m　： 0.4810　 9,032		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		9,030

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０５０６１１ -33	59,144	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	100 [ 86.7]	80,255	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	80,300
	b	１０５０６０５Ｄ -8	69,486	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [101.0]	100 [ 90.1]	76,357		76,400
	c	１０５０６０２ -24	77,327	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	100 [115.0]	83,219		83,200

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 -15.0
			画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +6.0	環境　　　 -15.0
			画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +15.0
			画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

82,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横浜緑 3-1	80,000	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.9]	81,716	[100.0] 100	81,700

⑨地域要因の比較の内訳

街路　 0.0

交通・接近　 +2.0

環境　 -4.0

行政　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

82,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：宅地分譲
＊想定用途モデル：社会福祉施設
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     0ｍ、西   100ｍ、南    50ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林  95 ％、その他   5 ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  40.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　舗装はアスファルト、隅切、勾配
　等を考慮し、既存の市道を拡幅整
　備等
　
＊排水工事の概要
　公共下水・個別浄化槽、側溝等整
　備等
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　植栽等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

横浜旭 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

面積が小規模のため林業経営の想定は困難なため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜旭 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 13-1

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　松原　哲朗

TEL.

鑑定評価額

28,800,000 円

１㎡当たりの価格

10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						70.0 倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

横浜市旭区川井宿町８２番

②地積(㎡)

2,644

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

市街化区域に近い雑木
林の多い地域

南東2.7m未舗装市道

鶴ケ峰

4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 100 ｍ、西　 200 ｍ、南　 200 ｍ、北　 300 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 2,600 ㎡程度、形状　　ほぼ整形、方位・傾斜度(　南西　)向　3 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

２．７ｍ未舗装市道

交通

施設

鶴ケ峰駅北西方

4.3km

法令

規制

｢調区｣
地森計
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には、よこはま動物園ズーラシア、集落、小学校、中学校等がみられるが、住宅地開発需要等は弱く、当面
は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響を受けた雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 11,300 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 9,010 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、横浜市内のみならず神奈川県内全域を含む、市街化区域に近接した林地地域である。地方公共団
体等による林地保全、整備目的での取得のほか、当該地域に地縁の深い周辺の法人による資材置き場等の実需も認めら
れるが、市場での取引は限定的であり、価格も低調で推移している。取引の中心となる価格帯は、周辺の宅地の地価、
集落規模や需要者の取引目的、傾斜の程度等により、一定の傾向を把握することは困難であるが需要は弱含みである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は山林の取引実態を反映しており、実証性が高く、控除法による価格は、将来における社会福祉施設の開発を
想定しており、事業採算性を反映している。両試算価格にはやや開差が生じているが、控除法の適用においてはやや想
定要素が多い。したがって、実証性が高い比準価格を中心に控除法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。なお、公示地等との検討については、価格牽連性の高い規準となる標準地がないため適用を見送った。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 11,100 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.8 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍や物価上昇の影響により、個人消費はやや
伸び悩んでいるものの、低金利の継続により投資や
住宅取得は引き続き堅調である。

市街化区域に近い林地地域であるが、調整区域内の
林地に対する需要は限定的で、地価は引き続き下落
基調が続いている。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

横浜旭 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０５０２１０Ｒ -1	川崎市麻生区		森林の土地所有権		不整形	南西4.5m私道		｢調区｣農振地域宅造区域
b	１２２１０１４１１２ -11257	横浜市旭区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	南5.5m市道		｢調区｣
c	１０５０６０２Ｒ -1	横浜市旭区		森林		ほぼ正方形	南西3m市道		１低専
d	１０５０７０７Ｒ -2	横浜市泉区		森林の土地所有権		不整形	南西4.5m市道		１低専
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,851	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	9,733	100 [ 110.0]	8,848	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	8,850
b	(　 ) 30,634	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	30,450	100 [ 266.2]	11,439		11,400
c	(　 ) 42,705	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	42,150	100 [ 324.0]	13,009		13,000
d	(　 ) 24,735	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	24,512	100 [ 204.5]	11,986		12,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +60.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 +60.0
c	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +60.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +35.0	その他　　　 +50.0
d	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +35.0	その他　　　 +50.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 11,300 円／㎡]

横浜旭 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 7.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
82,000	（　 60.0 ％） 49,200	21,000		1,470	5,000	21,730
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 16.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 15.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 18,733		1　　(1+r)^m　： 0.4810　 9,011		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		9,010

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０５０６０２ -15	103,552	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [119.6]	85,725	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	85,700
	b	１０５０６０２ -24	77,327	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	100 [118.5]	80,761		80,800
	c	１０５０６０５Ｄ -30	72,840	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [113.3]	80,362		80,400

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +4.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +15.0
			画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +15.0
			画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +10.0
			画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

82,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横浜緑 3-1	80,000	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	81,633	[100.0] 100	81,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　 0.0

交通・接近　 +1.0

環境　 -3.0

行政　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

82,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：単独開発
＊想定用途モデル：社会福祉施設
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     0ｍ、西   100ｍ、南    50ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林  95 ％、その他   5 ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  40.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存の未舗装市道を拡幅し開発道
　路として整備
　
　
＊排水工事の概要
　最寄りの公共下水道本管から延長
　整備
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

横浜旭 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

植林による林業事業が行われる地域でなく、収益価格等の把握が困難であるため適用しな
い。