鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１１ -12	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０５０６０９ -8	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、南東1.8m、二方路		近商高度5種最高20m (90,200)
c	１０５０６０９Ｄ -3	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ整形	東6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０５０６０３ -19	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8.4m市道、北東7m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
e	１０５０６０７ -53	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 468,495	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	472,243	100 [ 126.9]	372,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 241,017	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,945	100 [ 92.5]	262,643		268,000
c	(　 ) 384,473	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	388,318	100 [ 112.7]	344,559		351,000
d	(　 ) 259,673	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 87.5]	100 [ 105.0]	284,616	100 [ 100.8]	282,357		288,000
e	(　 ) 286,307	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	287,739	100 [ 108.1]	266,179		272,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

横浜旭 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,035,178	1,343,873	5,691,305	4,630,800	1,060,505	（　0.9289） 985,103	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	21,891,178 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	111 ㎡	7.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）２階以上は住宅（平均専有面積約４０㎡、２ＤＫ、各階２戸）を想定した。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

内階段のため。標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	88.0	79.20	3,194	252,965	6.0	1,517,790
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	88.0	79.20	2,236	177,091	1.0	177,091
							1.0	177,091
3～ 3	住宅	90.00	88.0	79.20	2,236	177,091	1.0	177,091
							1.0	177,091
～

～

計		270.00	88.0	237.60		607,147		1,871,972
								354,182

⑨年額支払賃料	607,147 円　×　12ヶ月　＝　 7,285,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,285,764 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 437,146 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,848,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,871,972 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 354,182 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 168,963 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,035,178 円　　　　（　 63,380 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０６Ｔ　　　　-44	2,992 ( 2,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	3,037	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,210 円/㎡　月額支払賃料（　 3,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６０１Ｔ　　　　-21	3,217 ( 3,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,391
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,500 円	68,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,573 円	7,285,764　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,800 円	68,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,343,873 円　（　　　　　　 12,107 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,100,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,630,800 円（　　　　　 41,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,035,178 円
②総費用	1,343,873 円
③純収益　①－②	5,691,305 円
④建物等に帰属する純収益	4,630,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,060,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	985,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,875 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,891,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜旭 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 5-4

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　岩澤　誠

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区柏町３５番７				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m (100,300)
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ2	小売店舗、飲食店等が混在する駅前の商業地域	北16m市道、背面道	水道、ガス、下水	南万騎が原 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 15 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 119 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

南万騎が原駅南東方

300m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い路線商業地として、収益用途が増加すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、横浜市北部及び中部の商業地域である。需要者は法人事業者や都心部からの収益物件目的の法人等が
多い。近隣地域は駅に近く、周辺の高層化も進展しているため、需要は底堅い。取引価格帯は、立地・画地条件により
様々であり、概括的は把握はできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、店舗兼共同住宅が多い商業地域であり、需要は底堅い。但し、土地の元本価格に見合うような賃料水準
が形成されておらず、収益価格は低位に試算されたものと判断する。よって、現実の取引市場を反映した実証的な価格
である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との均衡を図り、上記のとおり鑑定評価額を決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 314,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[122.6]

[102.0]
100

270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な
金融引締め、原材料価格の動向による下振リ
スクに留意すべき状況にある。

駅に近い、街路条件や利便性が良い路線商業
地域。地域要因に特段の変動はい。

接面道路、隣接地等の環境から、競争力は普
通程度である。個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +26.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０３ -19	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8.4m市道、北東7m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
b	１０５０６０３ -43	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ台形	東6.8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０５０６０９Ｄ -5	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０５０６０３ -13	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０５０６０９ -8	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、南東1.8m、二方路		近商高度5種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,673	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 87.5]	100 [ 107.0]	279,018	100 [ 94.5]	295,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	301,000
b	(　 ) 278,762	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,156	100 [ 108.8]	257,496		263,000
c	(　 ) 314,884	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	320,867	100 [ 108.3]	296,276		302,000
d	(　 ) 210,890	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	218,717	100 [ 76.4]	286,279		292,000
e	(　 ) 241,017	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	254,825	100 [ 99.8]	255,336		260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.6	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

横浜旭 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地内の既存住宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,050,854	1,341,859	5,708,995	4,630,800	1,078,195	（　0.9289） 1,001,535	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,256,333 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	88.40	ＲＣ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	111 ㎡	7.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア―貸し、２～３は住居を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種の建物から類推した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	84.0	75.60	3,226	243,886	6.0	1,463,316
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	88.0	79.20	2,258	178,834	2.0	357,668
							1.0	178,834
3～ 3	居宅	90.00	88.0	79.20	2,258	178,834	2.0	357,668
							1.0	178,834
～

～

計		270.00	86.7	234.00		601,554		2,178,652
								357,668

⑨年額支払賃料	601,554 円　×　12ヶ月　＝　 7,218,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,218,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,857,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,178,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 357,668 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 172,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,050,854 円　　　　（　 63,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６１２Ｔ　　　　-15	3,696 ( 3,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,242 円/㎡　月額支払賃料（　 3,226 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６０５Ｔ　　　　-20	3,217 ( 3,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,123
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,500 円	68,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	216,559 円	7,218,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,800 円	68,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,341,859 円　（　　　　　　 12,089 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,100,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,630,800 円（　　　　　 41,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,050,854 円
②総費用	1,341,859 円
③純収益　①－②	5,708,995 円
④建物等に帰属する純収益	4,630,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,078,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,001,535 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,023 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,256,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）