鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１１ -12	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０５０６０７ -13	横浜市南区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,360)
c	１０５０６０５Ｄ -21	横浜市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北西7m市道、北西3.6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０５０６０５ -17	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.5m市道、北西1.5m、二方路		商業高度7種最高31m (100,330)
e	１０５０６１２ -11	横浜市緑区		建付地	（　）	不整形	南22m県道、北4.5m、二方路		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 468,495	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	422,053	100 [ 77.9]	541,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	553,000
b	(　 ) 415,726	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	329,383	100 [ 62.5]	527,013		538,000
c	(　 ) 460,496	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	457,813	100 [ 83.8]	546,316		557,000
d	(　 ) 464,492	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	461,760	100 [ 81.0]	570,074		581,000
e	(　 ) 330,384	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.0]	267,716	100 [ 52.1]	513,850		524,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +26.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

横浜旭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,819,512	10,461,087	39,358,425	31,361,800	7,996,625	（　0.9300） 7,436,861	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	169,019,568 円　　　　（　 380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	280.00	ＲＣ8	1,740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	445 ㎡	14.5 m x 30.7 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗をフロア貸し、４階以上に専有面積約３２㎡、各階５戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

標準的な共用部分割合を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	4,250	952,000	8.0	7,616,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	280.00	85.0	238.00	3,188	758,744	4.0	3,034,976
							0.0	0
3～ 3	店舗	280.00	85.0	238.00	2,975	708,050	4.0	2,832,200
							0.0	0
4～ 8	住宅	180.00	90.0	162.00	2,338	378,756	2.0	757,512
							1.0	378,756
～

計		1,740.00	86.8	1,510.00		4,312,574		17,270,736
								1,893,780

⑨年額支払賃料	4,312,574 円　×　12ヶ月　＝　 51,750,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,750,888 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,130,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,051,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,270,736 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,345 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,893,780 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 605,252 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,819,512 円　　　　（　 111,954 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６１１Ｔ　　　　-53	3,700 ( 3,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,278 円/㎡　月額支払賃料（　 4,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６０５Ｔ　　　　-20	3,217 ( 3,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	4,255
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,330,000 円	466,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,565,487 円	52,182,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,672,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,961,000 円	466,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	466,000 円	466,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	466,000 円	466,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,461,087 円　（　　　　　　 23,508 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	466,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,361,800 円（　　　　　 70,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,819,512 円
②総費用	10,461,087 円
③純収益　①－②	39,358,425 円
④建物等に帰属する純収益	31,361,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,996,625 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,436,861 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,019,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜旭 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 5-3

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　渡辺　康男

TEL.

鑑定評価額

235,000,000 円

１㎡当たりの価格

529,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区二俣川１丁目２番５				②地積　(㎡)	445 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ8	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域	北西22m県道、南西側道	水道、ガス、下水	二俣川 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 250 ｍ、南 250 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

二俣川駅北東方

180m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

二俣川駅南口再開発、東急直通線運行の影響等により、地域の活性化がさらに進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 551,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 433,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旭区、保土ケ谷区等のほか横浜市内の圏域に存する商業地で広範囲に及ぶ。需要者は、資金力のある企
業等が中心で圏外からの新規参入も認められる。近隣地域は駅に近い商業地で幹線道路沿いに立地するため、路線商業
地域の性格を併せ持つ。利便性や連たん性、繁華性が高く、立地的に供給が少ないため希少性を有し、高値での取引も
期待される。需要の中心価格帯は、総額での把握が難しいが単価では、坪１５０～２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域に存する。賃貸経営により収益獲得を志向する投資需要は
あるが、収益価格は比準価格よりやや低位に試算された。市場において元本価値に見合うだけの賃料水準や立地競争力
等が相対的にやや劣ると考えられる。また資料収集の限界から収益価格は想定要素も多い。よって、実証的な比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 314,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 62.4]

[102.0]
100

530,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあるが接種浸透によるリスク軽減
、生活スタイルの定着化、金融緩和政策等か
ら立地性の高い地域を中心に取引市場は堅調
な動きにある。

駅前の商業地域。東急直通線開通期待感や駅
前商業施設の整備による利便性の向上、希少
性や上層階の住宅需要等を背景に高い上昇率
となった。

個別的要因に変動はない。角地のため日照・
利便性が優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１１Ｄ -1	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、北西5.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０５０６１１ -48	横浜市旭区		更地	（　）	長方形	北11m県道、東4m、角地		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０６０６ -38	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東22m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０５０６０７ -17	横浜市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 399,122	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	428,572	100 [ 87.3]	490,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	501,000
b	(　 ) 438,615	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	438,189	100 [ 81.5]	537,655		548,000
c	(　 ) 586,807	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	623,189	100 [ 105.3]	591,822		604,000
d	(　 ) 665,720	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	694,346	100 [ 106.6]	651,356		664,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 551,000 円／㎡]

横浜旭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,634,377	8,983,857	38,650,520	29,544,700	9,105,820	（　0.9300） 8,468,413	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	192,463,932 円　　　　（　 433,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	310.00	ＲＣ8	1,740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	445 ㎡	14.5 m x 30.7 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４階以上は住宅（平均専有面積約３２㎡、１ＤＫ、各階５戸）を想定した。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

内階段のため。標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	4,073	912,352	8.0	7,298,816
							0.0	0
2～ 2	店舗	280.00	85.0	238.00	3,055	727,090	4.0	2,908,360
							0.0	0
3～ 3	店舗	280.00	85.0	238.00	2,851	678,538	4.0	2,714,152
							0.0	0
4～ 8	住宅	180.00	90.0	162.00	2,240	362,880	2.0	725,760
							1.0	362,880
～

計		1,740.00	86.8	1,510.00		4,132,380		16,550,128
								1,814,400

⑨年額支払賃料	4,132,380 円　×　12ヶ月　＝　 49,588,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,588,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,975,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,613,246 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,550,128 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 155,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,814,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 865,560 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,634,377 円　　　　（　 107,044 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０１Ｔ　　　　-20	3,744 ( 3,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	3,856	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,100 円/㎡　月額支払賃料（　 4,073 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６０１Ｔ　　　　-22	3,696 ( 3,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	4,363
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,195,000 円	439,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,487,657 円	49,588,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 691,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,731,500 円	439,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	439,000 円	439,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	439,000 円	439,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,983,857 円　（　　　　　　 20,188 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	439,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,544,700 円（　　　　　 66,393 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,634,377 円
②総費用	8,983,857 円
③純収益　①－②	38,650,520 円
④建物等に帰属する純収益	29,544,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,105,820 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,468,413 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,463,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 433,000 円／㎡）