鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１１Ｄ -1	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、北西5.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０５０６０９ -8	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、南東1.8m、二方路		近商高度5種最高20m (90,200)
c	１０５０６０３ -13	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０５０６０３ -19	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8.4m市道、北東7m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
e	１０５０６０７Ｄ　 -7	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 399,122	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	413,072	100 [ 106.8]	386,772	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	387,000
b	(　 ) 241,017	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	256,834	100 [ 70.5]	364,304		364,000
c	(　 ) 210,890	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	219,152	100 [ 59.9]	365,863		366,000
d	(　 ) 259,673	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 87.5]	100 [ 107.0]	280,683	100 [ 74.1]	378,789		379,000
e	(　 ) 536,920	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	551,954	100 [ 116.0]	475,822		476,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 376,000 円／㎡]

横浜旭 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,227,592	2,645,104	10,582,488	7,616,000	2,966,488	（　0.9519） 2,823,800	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	62,751,111 円　　　　（　 281,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	157.33	Ｓ3	471.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	223 ㎡	11.1 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３階事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

標準的なレンタブル比より共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	157.33	88.9	139.94	3,484	487,551	6.0	2,925,306
							1.0	487,551
2～ 2	店舗	157.33	88.9	139.94	2,500	349,850	3.0	1,049,550
							1.0	349,850
3～ 3	事務所	157.33	82.6	130.00	2,300	299,000	3.0	897,000
							1.0	299,000
～

～

計		471.99	86.8	409.88		1,136,401		4,871,856
								1,136,401

⑨年額支払賃料	1,136,401 円　×　12ヶ月　＝　 13,636,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 409.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,636,812 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 818,209 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,818,603 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,871,856 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,136,401 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 363,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,227,592 円　　　　（　 59,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６１２Ｔ　　　　-14	4,191 ( 4,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	3,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,600 円/㎡　月額支払賃料（　 3,484 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６１２Ｔ　　　　-15	3,696 ( 3,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.7]	100 [100.0]	3,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	409,104 円	13,636,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 500,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,645,104 円　（　　　　　　 11,861 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 471.99 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,616,000 円（　　　　　 34,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,227,592 円
②総費用	2,645,104 円
③純収益　①－②	10,582,488 円
④建物等に帰属する純収益	7,616,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,966,488 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,823,800 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,751,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 281,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜旭 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 5-1

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　奥村　悟

TEL.

鑑定評価額

80,700,000 円

１㎡当たりの価格

362,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区鶴ケ峰２丁目３０番１６				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m (90,300)
	台形 1:2	店舗兼診療所Ｓ2	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域	西5.6m市道	水道、下水	鶴ケ峰 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５．６ｍ市道

交通

施設

鶴ケ峰駅北方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

　地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は堅調に推移す
るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 376,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 291,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、相鉄線沿いを中心に、旭区及び隣接区に所在する商業地域。需要者は、賃貸経営または不動産投資を
目的とした法人及び個人が中心である。需要は底堅いが供給は少なく、また、分譲マンション素地の需要は堅調である
。市場の中心価格帯は、３５万円／㎡～４０万円／㎡程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、需要は底堅く投資意欲も高い。しかし、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、現実の不動産市場を反映し
た実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 314,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 89.5]

[100.0]
100

362,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    348,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあっ
て、景気は緩やかに持ち直している。

周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣
地域と同様であり、地域要因に変動は見られ
ない。地価は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.4
交通・接近　　　  +0.2
環境　　　　　　 -12.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１１ -12	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０５０６０３ -43	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ台形	東6.8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０５０６０９Ｄ -5	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０５０６１１Ｄ -1	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、北西5.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 468,495	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,550	100 [ 98.2]	491,395	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	491,000
b	(　 ) 278,762	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,386	100 [ 62.5]	451,818		452,000
c	(　 ) 314,884	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	326,220	100 [ 83.2]	392,091		392,000
d	(　 ) 399,122	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	415,784	100 [ 115.5]	359,986		360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +1.3
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -36.3
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 376,000 円／㎡]

横浜旭 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,906,797	2,563,218	10,343,579	7,276,000	3,067,579	（　0.9519） 2,920,028	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	64,889,511 円　　　　（　 291,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	157.33	Ｓ3	471.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	223 ㎡	11.1 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：低層店舗兼事務所ビルで、１・２階はフロア貸しの店舗、３階は２フロアー貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

内階段等を除く標準的なレンタブル比を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	157.33	88.9	139.94	3,474	486,152	5.0	2,430,760
							1.0	486,152
2～ 2	店舗	157.33	88.9	139.94	2,432	340,334	3.0	1,021,002
							0.0	0
3～ 3	事務所	157.33	82.6	130.01	2,258	293,563	3.0	880,689
							0.0	0
～

～

計		471.99	86.8	409.89		1,120,049		4,332,451
								486,152

⑨年額支払賃料	1,120,049 円　×　12ヶ月　＝　 13,440,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 409.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,440,588 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 806,435 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,634,153 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,332,451 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 486,152 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 231,919 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,906,797 円　　　　（　 57,878 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０５Ｔ　　　　-19	3,696 ( 3,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,705	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,635 円/㎡　月額支払賃料（　 3,474 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６０５Ｔ　　　　-20	3,217 ( 3,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,565
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	403,218 円	13,440,588　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 501,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,563,218 円　（　　　　　　 11,494 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 471.99 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,276,000 円（　　　　　 32,628 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,906,797 円
②総費用	2,563,218 円
③純収益　①－②	10,343,579 円
④建物等に帰属する純収益	7,276,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,067,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,920,028 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,889,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,000 円／㎡）