別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横浜旭 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜旭 -28 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　多賀　裕史   TEL.

鑑定評価額 32,800,000 円  １㎡当たりの価格 231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市旭区中沢１丁目６番２１ ｢中沢１－５－２１｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,100) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 二俣川 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 二俣川駅北方 890m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 二俣川駅徒歩圏内に所在する中規模一般住宅、アパートを中心とした住宅地域として熟成しており、需要は安定 的に推移している。当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄線沿線で旭区及び隣接区の駅徒歩圏内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、東京及び横浜都 心に通勤する第一次及び二次取得者で、隣接地域からの転入者も認められる。駅に比較的に近い熟成した中規模住宅地 域の中古住宅の取引もあるが、多くは分割可能な規模の画地について細分化が行われ、小規模新築住宅の供給が行われ ている。取引の中心価格帯は、新築戸建住宅で３，５００～５，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地と類似する駅徒歩圏内の住宅地と比較して得られた比準価格は、最近の取引市場を反映し実証的で精度も高 い。アパートを想定した収益価格は理論的ではあるが、１低専に所在することからも投資に見合った賃料が得られず低 位に求められた。よって、多数の取引事例から求め実証的で価格の信頼性も高い比準価格を標準とし、収益価格を関連 付けるとともに、代表標準地との均衡のほか単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜旭 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    170,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [ 73.8] [102.0] 100 232,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    226,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費が力強さを欠くなか、輸入材、企業 物価の上昇は消費者物価に波及している。滞 留する資金の不動産への流入は継続している 。 人気の二俣川駅の徒歩圏内の住宅地域であり 、利便性が高く、安定した需要を維持してい る。地域要因に特段の変動は認められない。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動は、特に認められない。当面は現況を維 持するものと予測する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％