別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 横浜旭 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜旭 -22 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　康男   TEL.

鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市旭区笹野台３丁目１９１番６ ｢笹野台３－１４－８｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,100) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 三ツ境 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 三ツ境駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅街として熟成しており、現在の住環境を概ね維持するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄本線沿線を主として旭区、瀬谷区等の隣接区の圏域に存する住宅地域。需要者は、駅利便性を反映 し東京、横浜方面への通勤者を中心とした第一次及び第二次取得者が多くを占める。近隣地域は中規模一般住宅が建ち 並ぶ住宅地域で、徒歩圏のため需要は底堅く圏外からの転入者も認められる。市場での需要の中心価格帯は土地は標準 規模で２，５００～３，０００万円程度、新築戸建住宅では３，８００万円～４，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅街であり市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心 である。アパートも見られるが主に資産活用が中心であり、収益性、経営リスク等から収益獲得を目的とした投資需要 は少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏 まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜旭 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    170,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [ 86.2] [100.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあるが接種浸透によるリスク軽減 、生活スタイルの定着化、金融緩和政策等か ら立地性の高い地域を中心に取引市場は堅調 な動きにある。 区西部に位置する住宅街。最寄駅まで徒歩圏 だが起伏がある。住環境が良好なため需要は 底堅い。環境要因に大きな変動は無い。 個別的要因に変動はない。また標準的であり 個別的要因の格差はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％