鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０１Ｄ -6	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０６０３ -24	横浜市旭区		建付地	（　）	袋地等	西4.6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,184)
c	１０５０６０３ -10	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０５０６０３Ｄ -7	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西5m市道、南東5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０５０６１１ -32	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,300	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	193,525	100 [ 96.9]	199,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	206,000
b	(　 ) 148,894	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	185,749	100 [ 94.9]	195,731		202,000
c	(　 ) 194,696	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	193,925	100 [ 96.0]	202,005		208,000
d	(　 ) 231,482	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	218,514	100 [ 113.9]	191,847		198,000
e	(　 ) 215,054	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,344	100 [ 104.8]	206,435		213,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

横浜旭 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,073,291	351,262	1,722,029	1,135,380	586,649	（　0.9706） 569,402	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,653,378 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	Ｗ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	125 ㎡	8.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（平均専有面積　約４５㎡×２戸）、駐車場なしを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	1,896	85,320	2.0	170,640
							1.0	85,320
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	1,935	87,075	2.0	174,150
							1.0	87,075
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		172,395		344,790
								172,395

⑨年額支払賃料	172,395 円　×　12ヶ月　＝　 2,068,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,068,740 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 82,750 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,985,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	344,790 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,310 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 172,395 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,991 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,073,291 円　　　　（　 16,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０８Ｔ　　　　-17	1,519 ( 1,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,935 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０６０８Ｔ　　　　-18	1,579 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,930
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,500 円	14,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,062 円	2,068,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,600 円	14,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 351,262 円　（　　　　　　 2,810 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,135,380 円（　　　　　 9,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,073,291 円
②総費用	351,262 円
③純収益　①－②	1,722,029 円
④建物等に帰属する純収益	1,135,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	586,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	569,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,653,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜旭 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 -20

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　岩澤　誠

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区東希望が丘４８番１４				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	希望ヶ丘 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

希望ヶ丘駅北東方

550m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地として熟成しており、大きな変動要因はない、現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は相鉄線沿線の徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は東京都心部や市内中心部への通勤者で、
県外を含む同一需給圏外からの転入も見られる。最寄駅からほぼ平坦路であり需要は底堅い。取引価格帯は新築戸建住
宅で４千万円台が多いが５千万円台の物件も見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は収益物件としてのアパートも散見されているが、戸建住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心と
なる地域である。従って、本件評価では、自用目的の取引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格
を関連づけるとともに、代表標準地との均衡を図り、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜旭 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 227,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[101.0]

100
[117.8]

[103.0]
100

199,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な
金融引締め、原材料価格の動向による下振リ
スクに留意すべき状況にある。

希望ヶ丘駅から徒歩圏内にあり、需要は堅調
である。他地域との競合関係がある。

個別的要因に、特に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.1
環境　　　　　　 +21.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０１Ｄ -3	横浜市旭区		建付地	（　）	袋地等	北東5.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０６０１Ｄ -6	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０６０１Ｄ -7	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０６０３ -24	横浜市旭区		建付地	（　）	袋地等	西4.6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,184)
e	１０５０６０３ -10	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,339	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	210,565	100 [ 100.2]	210,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 213,300	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	193,525	100 [ 109.3]	177,059		182,000
c	(　 ) 235,230	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	239,507	100 [ 103.6]	231,184		238,000
d	(　 ) 148,894	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	185,749	100 [ 108.0]	171,990		177,000
e	(　 ) 194,696	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	193,925	100 [ 100.4]	193,152		199,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 202,000 円／㎡]

横浜旭 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成した造成宅地で、適正な再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,054,891	350,411	1,704,480	1,135,380	569,100	（　0.9706） 552,368	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,274,844 円　　　　（　 98,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	43.00	Ｗ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	125 ㎡	8.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用である木造２階共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外側階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	45.00	100.0	45.00	1,860	83,700	2.0	167,400
							1.0	83,700
2～ 2	共同住宅	45.00	100.0	45.00	1,937	87,165	2.0	174,330
							1.0	87,165
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		170,865		341,730
								170,865

⑨年額支払賃料	170,865 円　×　12ヶ月　＝　 2,050,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,050,380 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 82,015 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,968,365 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	341,730 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 170,865 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,245 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,054,891 円　　　　（　 16,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０８Ｔ　　　　-17	1,519 ( 1,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	1,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,022 円/㎡　月額支払賃料（　 1,937 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０６０６Ｔ　　　　-34	1,750 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	2,132
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,500 円	14,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	61,511 円	2,050,380　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,600 円	14,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 350,411 円　（　　　　　　 2,803 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,135,380 円（　　　　　 9,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,054,891 円
②総費用	350,411 円
③純収益　①－②	1,704,480 円
④建物等に帰属する純収益	1,135,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	569,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	552,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,274,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,200 円／㎡）