鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１１ -31	横浜市旭区		建付地	（　）	台形	南東4m市道、南西4m、角地		準住居高度4種最高20m (80,160)
b	１０５０６１１ -57	横浜市旭区		更地	（　）	袋地等	北4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０５０６１１ -17	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北東4.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０５０６１１ -30	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、北東6m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０５０６１１ -19	横浜市旭区		建付地	（　）	正方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,164	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	265,359	100 [ 104.8]	253,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 139,459	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	168,663	100 [ 102.6]	164,389		168,000
c	(　 ) 194,043	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	196,348	100 [ 102.7]	191,186		195,000
d	(　 ) 232,524	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	230,718	100 [ 115.7]	199,411		203,000
e	(　 ) 171,941	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	170,606	100 [ 100.7]	169,420		173,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

横浜旭 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,971,034	525,506	2,445,528	1,773,800	671,728	（　0.9725） 653,255	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,516,778 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	180 ％	132 ㎡	9.1 m x 14.6 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３５㎡（１ＤＫ、各階２戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積に未算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,739	121,730	1.0	121,730
							1.0	121,730
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,793	125,510	1.0	125,510
							1.0	125,510
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		247,240		247,240
								247,240

⑨年額支払賃料	247,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,966,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,966,880 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,675 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,848,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,240 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,374 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,240 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,971,034 円　　　　（　 22,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０１Ｔ　　　　-6	1,513 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	1,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,793 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０６０１Ｔ　　　　-7	1,678 ( 1,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	1,953
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,006 円	2,966,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 525,506 円　（　　　　　　 3,981 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,800 円（　　　　　 13,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,971,034 円
②総費用	525,506 円
③純収益　①－②	2,445,528 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	671,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	653,255 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,516,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜旭 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 -13

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　奥村　悟

TEL.

鑑定評価額

24,400,000 円

１㎡当たりの価格

185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区本宿町８４番３１				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,180)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南西4.5m私道	水道、ガス、下水	二俣川 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ私道

交通

施設

二俣川駅北東方

900m

法令

規制

１住居
(70,180)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

　地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測されるが、相鉄・東急直通線
の運行開始を控えて期待感が増している。地価は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、相鉄線沿いで、旭区及び隣接区に所在する住宅地域。需要者は、市内及び都心に通勤する３０～５０
歳代の１次・２次取得者が中心。建売分譲の供給は堅調で、需要も底堅い。市場の中心価格帯は、土地で２，３００万
円～２，５００万円程度、新築戸建で３，８００万円～４，０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自己使用の居住用物件である。よって、不動産に対する
有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、収益性を反映した収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜旭 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 302,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[171.0]

[102.0]
100

185,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあっ
て、景気は緩やかに持ち直している。

周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣
地域と同様であり、地域要因に変動は見られ
ない。地価は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１１ -56	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	袋地等	南3.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０６０３ -10	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０５０６０３ -34	横浜市旭区		建付地	（　）	不整形	西5.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０６０３ -8	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m市道、北東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,655	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	200,003	100 [ 96.5]	207,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 194,696	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	197,009	100 [ 104.5]	188,525		192,000
c	(　 ) 187,662	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 95.2]	100 [ 96.0]	208,828	100 [ 111.9]	186,620		190,000
d	(　 ) 178,561	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	171,997	100 [ 96.7]	177,867		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.5
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.3
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

横浜旭 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,877,663	496,809	2,380,854	1,672,440	708,414	（　0.9725） 688,933	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,309,622 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	180 ％	132 ㎡	9.1 m x 14.6 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ４戸、専有面積：３５㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,693	118,510	1.0	118,510
							1.0	118,510
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,728	120,960	1.0	120,960
							1.0	120,960
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		239,470		239,470
								239,470

⑨年額支払賃料	239,470 円　×　12ヶ月　＝　 2,873,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,873,640 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,758,694 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 239,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,670 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,877,663 円　　　　（　 21,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０５Ｔ　　　　-35	1,652 ( 1,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,803 円/㎡　月額支払賃料（　 1,728 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０６０５Ｔ　　　　-36	1,513 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,806
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	86,209 円	2,873,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,809 円　（　　　　　　 3,764 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,672,440 円（　　　　　 12,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,877,663 円
②総費用	496,809 円
③純収益　①－②	2,380,854 円
④建物等に帰属する純収益	1,672,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	708,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	688,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,219 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,309,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）