鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０５ -17	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西22.5m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０５０５０１ -6	横浜市磯子区		更地	（　）	不整形	西12m市道、南2.5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０５０５０３ -15	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０５０５０５ -29	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西42m市道、南東5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０５０５０６ -15	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ台形	北西14.6m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,592	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,838	100 [ 84.2]	248,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 238,342	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	240,966	100 [ 88.4]	272,586		275,000
c	(　 ) 176,604	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	177,310	100 [ 67.9]	261,134		264,000
d	(　 ) 188,076	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	190,741	100 [ 70.5]	270,555		273,000
e	(　 ) 271,432	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	278,633	100 [ 93.5]	298,003		301,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 271,000 円／㎡]

横浜港南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,495,631	2,311,651	10,183,980	7,705,600	2,478,380	（　0.9504） 2,355,452	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	50,116,000 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ3	455.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	295 ㎡	26.3 m x 13.0 m	前面道路：市道　 42.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は２ＤＫタイプ戸あたり専有面積４２㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	85.0	148.75	3,592	534,310	6.0	3,205,860
							0.0	0
2～ 3	居宅	140.00	90.0	126.00	2,263	285,138	1.0	285,138
							1.0	285,138
～

～

～

計		455.00	88.1	400.75		1,104,586		3,776,136
								570,276

⑨年額支払賃料	1,104,586 円　×　12ヶ月　＝　 13,255,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,255,032 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,060,403 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,194,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,776,136 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 570,276 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 266,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,495,631 円　　　　（　 42,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０１Ｔ　　　　-30	3,530 ( 3,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,610 円/㎡　月額支払賃料（　 3,592 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０７Ｔ　　　　-39	3,567 ( 3,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 85.0]	3,649
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	397,651 円	13,255,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,311,651 円　（　　　　　　 7,836 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 455.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,705,600 円（　　　　　 26,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,495,631 円
②総費用	2,311,651 円
③純収益　①－②	10,183,980 円
④建物等に帰属する純収益	7,705,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,478,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,355,452 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,116,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜港南 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 5-8

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　大久保　芳男

TEL.

鑑定評価額

76,100,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区上永谷２丁目３４３５番３｢上永谷２－１６－１９｣				②地積　(㎡)	295 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中低層の店舗兼共同住宅が多い路線商業地域	南西42m市道、背面道	水道、ガス、下水	上永谷 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４２ｍ市道

交通

施設

上永谷駅北西方

450m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗兼共同住宅等が多くみられる環状２号線沿いの路線商業地域であり、特段の変動要因はみられない
ため、当面は現状を維持していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港南区及びその隣接区等の横浜市南東部の幹線道路沿い及び駅に近い路線商業地域である。小規模な画
地の需要者の中心は地場の個人、法人の事業者である。ただ、規模の比較的大きい画地は、マンション用地として不動
産業者等の需要も認められる。商業地は、敷地の規模、繁華性等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握する
のは困難であるが、近隣地域の周辺では、３００㎡・更地で、８，０００万円程度での取引が多いようである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層店舗兼共同住宅等が多くみられる商業地域であるが、中層階は住居系用途のものが多く、土地価格に見合う賃料の
稼得は難しく、収益価格の説得力はやや劣る。取引の多くは周辺の取引相場を指標とした取引であり、比準価格の説得
力が相対的に優っている。したがって、本鑑定評価においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、また、代表
標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 98.6]

[101.0]
100

257,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港南台駅前の商業地の集客力は弱い。大型商
業施設が集積する上大岡駅前の商業地は活気
を取り戻しつつあるが、コロナ禍以前に回復
していない。

繁華性にやや劣る商業地域であるが、交通利
便性に優るため、地価は微増傾向にある。地
域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０１ -31	横浜市磯子区		貸家建付地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
b	１０５０５０９ -4	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、南東8m、北東6.5m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０５０５０１ -6	横浜市磯子区		更地	（　）	不整形	西12m市道、南2.5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０５０５０９Ｄ -2	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	南東6.5m県道、南西3.5m、準角地		近商高度5種最高20m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 251,350	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,853	100 [ 95.0]	265,108	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 273,673	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	258,852	100 [ 100.4]	257,821		260,000
c	(　 ) 238,342	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	240,012	100 [ 92.3]	260,035		263,000
d	(　 ) 241,787	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	238,702	100 [ 92.1]	259,177		262,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

横浜港南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,398,698	2,297,287	10,101,411	7,705,600	2,395,811	（　0.9504） 2,276,979	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	48,446,362 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ3	455.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	295 ㎡	26.3 m x 13.0 m	前面道路：市道　 42.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は専有面積約４２㎡の住宅を想定した。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	85.0	148.75	3,531	525,236	6.0	3,151,416
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	2,295	289,170	1.0	289,170
							1.0	289,170
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	2,295	289,170	1.0	289,170
							1.0	289,170
～

～

計		455.00	88.1	400.75		1,103,576		3,729,756
								578,340

⑨年額支払賃料	1,103,576 円　×　12ヶ月　＝　 13,242,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,242,912 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,059,433 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,183,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,729,756 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 578,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 180,905 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,398,698 円　　　　（　 42,029 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０７Ｔ　　　　-39	3,567 ( 3,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	3,471	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,549 円/㎡　月額支払賃料（　 3,531 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０７Ｔ　　　　-40	3,586 ( 3,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,388
c	１０５０５０５Ｔ　　　　-34	3,821 ( 3,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,788

横浜港南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	397,287 円	13,242,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,297,287 円　（　　　　　　 7,787 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 455.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,705,600 円（　　　　　 26,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,398,698 円
②総費用	2,297,287 円
③純収益　①－②	10,101,411 円
④建物等に帰属する純収益	7,705,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,395,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,276,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,446,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）