鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０５ -17	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西22.5m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０５０５０５ -38	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西25.5m市道、南東6m、角地		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０５０２ -8	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ整形	東16m県道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０５０５１０ -38	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15.1m市道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０５０５０６Ｄ -11	横浜市金沢区		建付地	（　）	不整形	北西12m国道、北東15.1m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,592	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,007	100 [ 85.0]	244,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 230,958	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	226,656	100 [ 103.0]	220,054		220,000
c	(　 ) 313,164	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,103	100 [ 95.9]	327,532		328,000
d	(　 ) 300,933	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	301,535	100 [ 120.9]	249,409		249,000
e	(　 ) 212,634	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	209,295	100 [ 82.6]	253,384		253,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

横浜港南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,562,654	2,428,416	10,134,238	8,393,600	1,740,638	（　0.9504） 1,654,302	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,197,915 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ4	495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	249 ㎡	15.5 m x 16.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から４階は共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

同種建物の標準的割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	85.0	123.25	3,453	425,582	6.0	2,553,492
							0.0	0
2～ 2	居宅	135.00	90.0	121.50	2,150	261,225	1.0	261,225
							1.0	261,225
3～ 3	居宅	135.00	90.0	121.50	2,150	261,225	1.0	261,225
							1.0	261,225
4～ 4	居宅	80.00	90.0	72.00	2,200	158,400	1.0	158,400
							1.0	158,400
～

計		495.00	88.5	438.25		1,106,432		3,234,342
								680,850

⑨年額支払賃料	1,106,432 円　×　12ヶ月　＝　 13,277,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 438.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,277,184 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,062,175 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,215,009 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,234,342 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,756 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 680,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 317,889 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,562,654 円　　　　（　 50,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０５Ｔ　　　　-31	2,138 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 62.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,470 円/㎡　月額支払賃料（　 3,453 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０５Ｔ　　　　-32	2,265 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 63.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,491
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	610,000 円	122,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	398,316 円	13,277,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,037,000 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,428,416 円　（　　　　　　 9,753 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,393,600 円（　　　　　 33,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,562,654 円
②総費用	2,428,416 円
③純収益　①－②	10,134,238 円
④建物等に帰属する純収益	8,393,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,740,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,654,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,644 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,197,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出
横浜港南 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 5-6

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　草柳　青磁

TEL.

鑑定評価額

60,000,000 円

１㎡当たりの価格

241,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区日野８丁目６１４６番１｢日野８－４－１５｣				②地積　(㎡)	249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中低層小売店舗等が多い県道沿いの路線商業地域	南東22m県道	水道、下水	港南台 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

港南台駅北方

1.4km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに中低層の店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として成熟しており、将来も保守的にこの
まま暫く現状を維持しつつ推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね横浜市南部に所在する大通り沿いの商業地域で、需要は地場の法人、経営者或いは大手法人が支店、
営業所として活用することが考えられ、大規模用地はマンション開発業者が考えられる。供給は事業の移転・縮小、廃
止に伴う事業者、経営者あるいは競売、相続に伴う売却等が主である。新規の土地供給は少ないが、建替時等での需要
は根強い。土地は立地・規模等により差異があるが、土地２５０㎡程度で６０００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広域的に収集した規範性のある取引事例を採用して求めた信頼性の高い価格である。一方、収益価格は対象
不動産が将来生み出すと予測される純収益を資本還元して試算した理論的な価格であるが、賃料水準がやや低迷してい
ることから、結果的に低位に求められた。従って本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準
地価格から検討した価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

241,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インフレの影響等による景気の悪化により、
繁華性、利便性の高い駅前等を除き、地価は
弱含み、需要は二極化傾向である。

熟成した路線商業地域であるが、商業背後地
の人口減少、顧客の流動の状態等はやや劣り
、価格の先行きは不透明である。

標準的な画地で、特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０１Ｄ -29	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
b	１０５０５０３Ｄ -16	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、北3m、二方路		近商高度5種最高20m (100,200)
c	１０５０５０１ -6	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ整形	西12m市道、南2.5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０５０５０１ -31	横浜市磯子区		貸家建付地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,260	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	301,422	100 [ 114.9]	262,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 222,700	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	223,815	100 [ 100.0]	223,815		224,000
c	(　 ) 238,342	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	239,296	100 [ 104.9]	228,118		228,000
d	(　 ) 251,350	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,601	100 [ 93.1]	270,248		270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

横浜港南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,304,946	2,388,294	9,916,652	8,256,000	1,660,652	（　0.9504） 1,578,284	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	33,580,511 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ4	495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	249 ㎡	15.5 m x 16.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は共同住宅を想定した。仕上げは標準的。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

類似建物のレンタブル比等より査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	85.0	123.25	3,400	419,050	5.0	2,095,250
							0.0	0
2～ 2	居宅	135.00	90.0	121.50	2,100	255,150	1.0	255,150
							1.0	255,150
3～ 3	居宅	135.00	90.0	121.50	2,100	255,150	1.0	255,150
							1.0	255,150
4～ 4	居宅	80.00	90.0	72.00	2,150	154,800	1.0	154,800
							1.0	154,800
～

計		495.00	88.5	438.25		1,084,150		2,760,350
								665,100

⑨年額支払賃料	1,084,150 円　×　12ヶ月　＝　 13,009,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 438.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,009,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,040,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,969,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,760,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,395 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 665,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 310,535 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,304,946 円　　　　（　 49,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５１０Ｔ　　　　-42	2,723 ( 2,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 85.9]	100 [110.0]	3,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,414 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５１０Ｔ　　　　-39	3,656 ( 3,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	3,507
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	390,294 円	13,009,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,388,294 円　（　　　　　　 9,592 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,256,000 円（　　　　　 33,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,304,946 円
②総費用	2,388,294 円
③純収益　①－②	9,916,652 円
④建物等に帰属する純収益	8,256,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,660,652 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,578,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,580,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）