鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０３Ｄ -39	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、南5.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０５０６０６ -38	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東22m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０５０６０６ -22	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ整形	北西10m市道、南西6m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０５０６０７ -26	横浜市南区		更地	（　）	長方形	北西21m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０５０５０３ -24	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 526,315	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	514,786	100 [ 80.4]	640,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	640,000
b	(　 ) 586,807	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	600,304	100 [ 87.9]	682,940		683,000
c	(　 ) 782,870	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	778,265	100 [ 77.6]	1,002,919		1,000,000
d	(　 ) 585,960	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	595,335	100 [ 89.9]	662,219		662,000
e	(　 ) 584,048	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	590,473	100 [ 83.2]	709,703		710,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 674,000 円／㎡]

横浜港南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,568,950	8,587,916	32,981,034	24,362,600	8,618,434	（　0.9519） 8,203,887	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	182,308,600 円　　　　（　 502,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	ＲＣ6	1,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	363 ㎡	15.8 m x 25.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から、１、２階は店舗（部分貸し）、３～６階は事務所（部分貸し）を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	70.0	161.00	5,150	829,150	10.0	8,291,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	230.00	85.0	195.50	3,605	704,778	10.0	7,047,780
							0.0	0
3～ 6	事務所	230.00	85.0	195.50	2,830	553,265	3.0	1,659,795
							0.0	0
～

～

計		1,380.00	82.5	1,138.50		3,746,988		21,978,460
								0

⑨年額支払賃料	3,746,988 円　×　12ヶ月　＝　 44,963,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,138.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,963,856 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,597,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,366,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,978,460 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 202,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,568,950 円　　　　（　 114,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０４Ｔ　　　　-37	5,024 ( 4,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	5,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,193 円/㎡　月額支払賃料（　 5,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０４Ｔ　　　　-38	3,807 ( 3,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	5,076
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,810,000 円	362,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,348,916 円	44,963,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,628,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,587,916 円　（　　　　　　 23,658 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,362,600 円（　　　　　 67,115 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,568,950 円
②総費用	8,587,916 円
③純収益　①－②	32,981,034 円
④建物等に帰属する純収益	24,362,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,618,434 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,203,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,308,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 502,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
横浜港南 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 5-4

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　佐藤　利行

TEL.

鑑定評価額

238,000,000 円

１㎡当たりの価格

656,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区上大岡西２丁目３７７番５｢上大岡西２－１－２３｣				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	台形 1:1.5	店舗ＲＣ3	中層の店舗、事務所等が多い駅に近い商業地域	西22m県道	水道、ガス、下水	上大岡 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

上大岡駅南方

320m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗、事務所等が多く建ち並ぶ、最寄駅の近くに位置する商業地域である。商業地域として成熟しており
、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 669,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 462,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、横浜市南部に位置する商業地域である。中高層の店舗兼事務所や店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
も見られ、不動産の賃貸による収益事業を行う法人及び個人や、開発を目的とした不動産事業者等が需要者の中心を形
成している。市場での中心価格帯は、規模、容積率及び繁華性等により異なり、一概に把握することは困難であるが、
㎡当たり概ね６０～７０万円前後と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件ではやや広域的に取引事例を収集したものの、港南区内の取引事例も採用し、行政的条件、繁華性等を踏まえ適切
な要因比較を行って、実証的な比準価格が求められている。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料の稼得が見込めな
いことを反映し、比準価格より低位に求められている。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準
地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港南 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 566,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[102.0]

100
[ 86.9]

[100.0]
100

656,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    642,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しの傾向にあり、住宅
需要は概ね堅調に推移している。店舗等の需
要も戻りつつあり、港南区の商業地の地価は
強含みである。

最寄駅の近くに位置する、一定の繁華性が認
められる商業地域であり、地価は上昇傾向と
なっている。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -15.6
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０３ -24	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０５０５０３Ｄ -44	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	西4.7m市道、東4m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０５０３Ｄ -53	横浜市港南区		建付地	（　）	台形	南東19m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０５０５０３ -25	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	北西15m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 584,048	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	609,337	100 [ 86.3]	706,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	706,000
b	(　 ) 330,040	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	340,281	100 [ 55.3]	615,336		615,000
c	(　 ) 434,909	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	439,258	100 [ 63.4]	692,836		693,000
d	(　 ) 328,856	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	347,163	100 [ 55.0]	631,205		631,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 669,000 円／㎡]

横浜港南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,849,345	8,564,566	32,284,779	24,362,600	7,922,179	（　0.9519） 7,541,122	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	167,580,489 円　　　　（　 462,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	ＲＣ6	1,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	363 ㎡	15.8 m x 25.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～６階は事務所を想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	70.0	161.00	5,058	814,338	10.0	8,143,380
							0.0	0
2～ 2	店舗	230.00	85.0	195.50	3,541	692,266	10.0	6,922,660
							0.0	0
3～ 6	事務所	230.00	85.0	195.50	2,782	543,881	3.0	1,631,643
							0.0	0
～

～

計		1,380.00	82.5	1,138.50		3,682,128		21,592,612
								0

⑨年額支払賃料	3,682,128 円　×　12ヶ月　＝　 44,185,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,138.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,185,536 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,534,843 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,650,693 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,592,612 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 198,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,849,345 円　　　　（　 112,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０６Ｔ　　　　-39	5,024 ( 4,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.9]	100 [105.0]	5,013	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,100 円/㎡　月額支払賃料（　 5,058 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０６Ｔ　　　　-40	4,930 ( 4,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 86.7]	100 [105.0]	5,207
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,810,000 円	362,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,325,566 円	44,185,536　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,628,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,564,566 円　（　　　　　　 23,594 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,362,600 円（　　　　　 67,115 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,849,345 円
②総費用	8,564,566 円
③純収益　①－②	32,284,779 円
④建物等に帰属する純収益	24,362,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,922,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,541,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,580,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,000 円／㎡）