鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０３ -24	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０５０５０３Ｄ -39	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、南5.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０５０５０６Ｄ -13	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西8m、角地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,300)
d	１０５０５０３Ｄ -38	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 584,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	584,048	100 [ 94.1]	620,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	633,000
b	(　 ) 526,315	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	516,290	100 [ 89.3]	578,152		590,000
c	(　 ) 485,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	449,721	100 [ 76.0]	591,738		604,000
d	(　 ) 358,572	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	411,163	100 [ 70.7]	581,560		593,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 605,000 円／㎡]

横浜港南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	73,949,186	14,043,816	59,905,370	47,581,100	12,324,270	（　0.9519） 11,731,473	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	260,699,400 円　　　　（　 427,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6F1B	2,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	611 ㎡	27.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階店舗、３階から上を共同住宅、地下１階に駐車場を想定した。

⑦有効率　 71.4 ％
の理由

同種建物の標準的割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	75.0	300.00	5,157	1,547,100	10.0	15,471,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	400.00	85.0	340.00	4,000	1,360,000	6.0	8,160,000
							0.0	0
3～ 6	居宅	400.00	85.0	340.00	2,600	884,000	2.0	1,768,000
							1.0	884,000
地下 1～ 1	駐車場	400.00

～

計		2,800.00	71.4	2,000.00		6,443,100		30,703,000
								3,536,000

⑨年額支払賃料	6,443,100 円　×　12ヶ月　＝　 77,317,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,317,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,262,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,015,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,703,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 282,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,536,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,650,958 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	80,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 736 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	73,949,186 円　　　　（　 121,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０４Ｔ　　　　-33	4,855 ( 4,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,200 円/㎡　月額支払賃料（　 5,157 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０４Ｔ　　　　-34	4,139 ( 4,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	5,110
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,535,000 円	707,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,348,316 円	78,277,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 737,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,009,500 円	707,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	707,000 円	707,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	707,000 円	707,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,043,816 円　（　　　　　　 22,985 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	707,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 2,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,581,100 円（　　　　　 77,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	73,949,186 円
②総費用	14,043,816 円
③純収益　①－②	59,905,370 円
④建物等に帰属する純収益	47,581,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,324,270 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,731,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,699,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 427,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜港南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 5-2

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　浅尾　嘉之

TEL.

鑑定評価額

355,000,000 円

１㎡当たりの価格

581,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区港南台４丁目１番３外｢港南台４－１－３｣				②地積　(㎡)	611 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中層店舗ビル、マンション等が多い駅前商業地域	東20m市道、南側道	水道、ガス、下水	港南台近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 620 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

港南台駅南西方近接

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 595,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 417,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港南区及び横浜市内の駅に近い商業地域である。主な需要者は、商業ビル等への投資を目的とする法人・
個人、地元の商店主・中小企業等が中心である。規模の大きな画地は、マンション業者や投資法人等、圏外からの参入
も考えられるが、駅に近いため希少性が高く需要は底堅い。駅に近い商業地は、取引事例が少なく画地条件・規模等に
よって異なるため、価格水準の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸店舗・住宅等の多い地域であるが、収益価格はやや低位となった。収益価格は想定要素も多いが、土地価格に対す
る賃料収入等が十分ではないことを反映しているものと思料する。比準価格の査定では、類似地域において規範性の高
い取引事例を得られた。よって、本件では取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    566,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜港南 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    573,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港南区の人口は横這いから微減傾向。高齢化
率は市平均を上回る。駅徒歩圏及び平坦地の
不動産需要は良好、バス便圏も一部で回復。

駅前の商業地域で上層階では住宅需要も見込
めるため、需要は底堅い。

特段の変化は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０３ -24	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０５０５０６Ｄ -13	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西8m、角地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,300)
c	１０５０５０３Ｄ -53	横浜市港南区		建付地	（　）	台形	南東19m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０５０５０３Ｄ -38	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 584,048	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	589,888	100 [ 93.1]	633,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	646,000
b	(　 ) 485,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	449,721	100 [ 80.8]	556,585		568,000
c	(　 ) 434,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	434,909	100 [ 76.5]	568,508		580,000
d	(　 ) 358,572	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	409,170	100 [ 69.9]	585,365		597,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 595,000 円／㎡]

横浜港南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,481,040	13,854,960	58,626,080	46,571,600	12,054,480	（　0.9519） 11,474,660	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	254,992,444 円　　　　（　 417,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6F1B	2,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	611 ㎡	27.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１・２階店舗、３階以上は共同住宅（５５㎡程度２ＬＤＫ各階６戸、計２４戸）を想定。

⑦有効率　 71.4 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	75.0	300.00	5,000	1,500,000	10.0	15,000,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	400.00	85.0	340.00	3,750	1,275,000	6.0	7,650,000
							0.0	0
3～ 6	居宅	400.00	85.0	340.00	2,600	884,000	2.0	1,768,000
							1.0	884,000
地下 1～ 1	駐車場	400.00

～

計		2,800.00	71.4	2,000.00		6,311,000		29,722,000
								3,536,000

⑨年額支払賃料	6,311,000 円　×　12ヶ月　＝　 75,732,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,732,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,135,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,556,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,722,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 273,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,536,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,650,958 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,481,040 円　　　　（　 118,627 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０８Ｔ　　　　-28	5,818 ( 5,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	5,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,042 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０８Ｔ　　　　-27	2,943 ( 2,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	4,881
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,460,000 円	692,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,300,760 円	76,692,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 828,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,882,000 円	692,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,854,960 円　（　　　　　　 22,676 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	692,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,571,600 円（　　　　　 76,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,481,040 円
②総費用	13,854,960 円
③純収益　①－②	58,626,080 円
④建物等に帰属する純収益	46,571,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,054,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,474,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,992,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,000 円／㎡）