別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 横浜港南 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -32 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　黒羽　聡   TEL.

鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日野南５丁目２６３０番６１ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1 建築中 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 港南台 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.4 ｍ、規模　　       209 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 港南台駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後とも現状を維持 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は港南区を中心に横浜市南部一円の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤するサラリーマ ン層で、同一需給圏外からの転入も見られる。区画整然とした閑静な住宅地であるが、細分化の難しい画地が多く、最 寄駅からはやや距離があることなどもあって、需要はやや弱含みで推移してきたが、現在は概ね安定的である。土地は ３，０００万円台中盤、新築の戸建は５，０００万円程度が需要の中心を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域である。当地域には地区計画もあり、アパート等の収益目的の土地 取引は見られない。自己使用目的の取引が大半で居住の快適性が重視される地域である。従って、市場の実態を反映し ている比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港南 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [107.1] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融の引き締めが日本にも波及した 場合には、不動産市場への影響が大きいため 今後の動向については注視する必要がある。 一般住宅地として熟成しており、特別な変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％