別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 横浜港南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -18 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５ ｢日限山１－３９－２６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 下永谷 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により、建物の用途 の制限及び敷地面積の最低限 度等がある。 街 路 基準方位　北、５． ０ｍ市道 交通 施設 下永谷駅南東方 520m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に中規模一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした住宅地域である。当該地域に特段の変動要因は見られず、当 面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は港南区及びその隣接区に位置する、ＪＲ根岸線、地下鉄ブルーライン及び京浜急行本線沿線の住宅 地域である。需要の中心は横浜や東京方面へ通勤する勤労者世帯で、同一需給圏外からの転入も見られる。対象標準地 の存する地域は画地規模が比較的大きく、総額が大きくなる傾向にある。２００㎡程度の土地で３，０００万円台後半 ～４，０００万円台前半程度、新築の戸建住宅は５，０００万円を超える価格帯が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした住宅地域である。土地価格に見合う賃料の稼 得が難しく、建築協定の影響もあることから収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていない。市場で成立する取引 は居住の快適性及び利便性に主眼が置かれた自用を目的とした取引が大多数を占める。以上より、収益価格の試算は断 念し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港南 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 88.4] [100.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しの傾向にあり、住宅 需要は堅調に推移しているが、利便性等によ り二極化が見られる。港南区の人口はほぼ横 ばいである。 最寄駅の徒歩圏内に中規模一般住宅が建ち並 ぶ高台の住宅地域である。地価は横ばい傾向 で推移している。地域要因に特段の変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％