鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０５Ｄ -10	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	東5m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０５０５０４ -13	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０５０５０４ -31	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０５０５ -27	横浜市港南区		更地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０５０５０６ -19	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	南東6.6m市道、中間画地		２中専高度3種最高10m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	148,709	100 [ 90.6]	164,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 187,080	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	186,339	100 [ 99.4]	187,464		189,000
c	(　 ) 135,903	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	135,095	100 [ 97.5]	138,559		140,000
d	(　 ) 101,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	99,775	100 [ 92.2]	108,216		109,000
e	(　 ) 82,107	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 50.5]	163,564	100 [ 109.9]	148,830		150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -49.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

横浜港南 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,817,748	467,314	2,350,434	1,612,000	738,434	（　0.9699） 716,207	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,238,447 円　　　　（　 94,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	67.00	Ｗ2	124.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	161 ㎡	14.0 m x 11.6 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅需要が見込まれることから、３１㎡程度のファミリータイプを想定した。仕上げは標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	62.00	100.0	62.00	1,872	116,064	1.0	116,064
							1.0	116,064
2～ 2	居宅	62.00	100.0	62.00	1,910	118,420	1.0	118,420
							1.0	118,420
～

～

～

計		124.00	100.0	124.00		234,484		234,484
								234,484

⑨年額支払賃料	234,484 円　×　12ヶ月　＝　 2,813,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,813,808 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,701,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	234,484 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,484 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,241 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,817,748 円　　　　（　 17,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５１０Ｔ　　　　-37	2,059 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.9]	100 [103.0]	2,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,992 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５１０Ｔ　　　　-44	1,730 ( 1,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.9]	100 [102.0]	1,844
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,000 円	20,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,414 円	2,813,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,314 円　（　　　　　　 2,903 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,612,000 円（　　　　　 10,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,817,748 円
②総費用	467,314 円
③純収益　①－②	2,350,434 円
④建物等に帰属する純収益	1,612,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	738,434 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	716,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,238,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出
横浜港南 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 -17

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　小林　隆志

TEL.

鑑定評価額

25,900,000 円

１㎡当たりの価格

161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区下永谷５丁目２１５０番２３｢下永谷５－３９－５｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成化した住宅地域	北東6.5m市道	水道、ガス、下水	下永谷 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 11.6 ｍ、規模　　 161 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

下永谷駅よりも標高が約１５
ｍ高く、起伏のある住宅地。

街

路

基準方位北、６．５
ｍ市道

交通

施設

下永谷駅北西方

1.1km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

バス便がなく駅への接近性が劣り、分割が困難な画地が多いく需要は弱い。幹線道路に近く画地分割が可能な地
域は小規模建売を中心に取引が旺盛だが、当該地域は現状のままの状態を保ちつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄ブルーライン下永谷駅及び上永谷駅の徒歩圏から徒歩限界圏に広がる住宅地の圏域。コロナ禍は収
束しつつあるが、大幅に減少したブルーラインの乗降客数はコロナ禍前に戻らない。割安感のある建売住宅は三十代の
市内在住の一次取得者が需要の中心にある。取引の中心は、１５０㎡程度の更地が２５００万円程度、新築物件は４０
００万円程度のものが多い。一方、地積が１００㎡を切る小規模建売物件は、総額が３０００万円台で推移する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格はファミリータイプの賃貸アパートを想定して査定したが、駅に近いワンルームタイプに比べて賃料水準が低
いこともあって、収益価格は低めに得られた。比準価格は対象標準地と特に価格牽連性の高い事例に基づいて査定した
ため、地域の取引価格水準を反映した価格が得られたと考える。当該地域は自用目的の取引が中心となることに鑑み、
比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりとした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港南 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 203,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[101.0]

100
[126.7]

[101.0]
100

161,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

マンションと建売住宅の分譲により人口は微
増から横ばいとなったが高齢化は進行し、３
０％に迫る。取引件数、建築着工とも減少傾
向にある。

価格がほぼ底値に到達し割安感が生まれ始め
たものの、バス便のない傾斜地のため需要は
依然として弱含みで推移。本年はまだ横ばい
と判断した。

北東側で約０～１ｍ高く道路に接面する。北
傾斜の団地で日照がやや劣り、画地分割もで
きないため競争力は若干劣る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０５Ｄ -10	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	東5m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０５０５０５ -27	横浜市港南区		更地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０５０５０３Ｄ -45	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.2m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,168)
d	１０５０５０４ -13	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	148,709	100 [ 95.5]	155,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 101,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	99,775	100 [ 85.5]	116,696		118,000
c	(　 ) 220,179	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	220,179	100 [ 124.0]	177,564		179,000
d	(　 ) 187,080	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	185,228	100 [ 105.5]	175,572		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.4	その他　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

横浜港南 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,739,831	457,180	2,282,651	1,573,250	709,401	（　0.9699） 688,048	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,639,319 円　　　　（　 90,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.00	Ｗ2	124.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	161 ㎡	14.0 m x 11.6 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３１㎡のファミリータイプ（２ＤＫ）、４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	62.00	100.0	62.00	1,813	112,000	1.0	112,000
							1.0	112,000
2～	居宅	62.00	100.0	62.00	1,869	116,000	1.0	116,000
							1.0	116,000
～

～

～

計		124.00	100.0	124.00		228,000		228,000
								228,000

⑨年額支払賃料	228,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,736,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,736,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,626,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,082 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,739,831 円　　　　（　 17,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０６Ｔ　　　　-17	1,840 ( 1,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	1,957	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,869 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５０３Ｔ　　　　-29	1,730 ( 1,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	1,937
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,500 円	20,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,080 円	2,736,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,180 円　（　　　　　　 2,840 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,573,250 円（　　　　　 9,772 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,739,831 円
②総費用	457,180 円
③純収益　①－②	2,282,651 円
④建物等に帰属する純収益	1,573,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	709,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	688,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,274 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,639,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,900 円／㎡）