別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 横浜港南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -10 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日限山４丁目４４９９番５３ ｢日限山４－１８－２４｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 上永谷 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 上永谷駅南西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 低層の中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。当該地域には特段の変動要因は見られず、当面は 現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は港南区及びその隣接区に位置する、ＪＲ根岸線、地下鉄ブルーライン及び京浜急行本線沿線の住宅 地域と判断した。需要者は港南区及び周辺区に居住する一次、二次取得者で、横浜及び東京方面等へ通勤する勤労者が 中心となっている。近年は画地を細分化して戸建住宅の分譲がなされることも多い。２３０㎡程度の土地で３，５００ 万円～４，０００万円程度、新築戸建住宅は５，０００万円程度までが市場の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は上永谷駅から遠距離に位置する、中規模の一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である 。最寄駅から距離があるため賃貸需要が弱く、また、容積率も低位であることから土地の高度利用が難しい。そのため 、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用を目的とした取引が大部分を占める。以上より、収益価格の試 算は断念し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港南 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [107.1] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しの傾向にあり、住宅 需要は堅調に推移しているが、利便性等によ り二極化が見られる。港南区の人口はほぼ横 ばいである。 最寄駅から遠距離に位置する、中規模一般住 宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地 価は横ばい傾向である。地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％