鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０６ -10	横浜市港南区		更地	（　）	不整形	西4m市道、北東5.2m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０５０４ -23	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０５０４ -26	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０５１０ -39	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e	１０５０５０３Ｄ -37	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,150	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.8]	199,905	100 [ 97.5]	205,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 213,273	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	195,823	100 [ 94.0]	208,322		215,000
c	(　 ) 247,917	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	249,652	100 [ 94.5]	264,182		272,000
d	(　 ) 192,717	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	189,694	100 [ 92.5]	205,075		211,000
e	(　 ) 221,790	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	225,117	100 [ 87.2]	258,162		266,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 -5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

横浜港南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			旧来の分譲住宅地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,653,107	546,440	3,106,667	1,776,390	1,330,277	（　0.9702） 1,290,635	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	28,057,283 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	149 ㎡	12.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３５㎡の２ＤＫ、ファミリータイプ４室を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	70.00	100.0	70.00	2,139	150,000	1.0	150,000
							1.0	150,000
2～ 2	住居	70.00	100.0	70.00	2,205	154,000	1.0	154,000
							1.0	154,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		304,000		304,000
								304,000

⑨年額支払賃料	304,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,648,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,648,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,502,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	304,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 304,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,109 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,653,107 円　　　　（　 24,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０３Ｔ　　　　-22	2,326 ( 2,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	2,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,205 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５０４Ｔ　　　　-43	2,263 ( 2,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	2,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,440 円	3,648,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 546,440 円　（　　　　　　 3,667 円／㎡）　　（経費率　　 15.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,776,390 円（　　　　　 11,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,653,107 円
②総費用	546,440 円
③純収益　①－②	3,106,667 円
④建物等に帰属する純収益	1,776,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,330,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,290,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,057,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜港南 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 -5

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　浅尾　嘉之

TEL.

鑑定評価額

35,900,000 円

１㎡当たりの価格

241,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区上大岡東１丁目１１００番６０｢上大岡東１－３１－９｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度1種最高10m (70,100)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	上大岡 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

上大岡駅東方

550m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が存する既成住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港南区及び隣接区のうち京急本線、市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄りとする住宅地域である。主た
る需要者は、横浜市内又は東京方面への通勤者等である。近隣地域は、最寄駅からやや高低差はあるものの、比較的近
く、利便性に優れ需要は堅調である。戸建住宅に於いては、細分化傾向が強く、既存画地の分割による建売住宅が多い
。取引の中心は、小規模の新築戸建住宅で４５００～５０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺でアパート等も比較的多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価
格はやや低位に試算された。比準価格の査定では、類似性の高い取引事例を得られた。需要者である個人は、販売価格
と地域要因・個別的要因による居住の快適性等を指標とし意思決定する。市場の特性に最も適合する比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港南 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 322,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[141.8]

[103.0]
100

241,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港南区の人口は横這いから微減傾向。高齢化
率は市平均を上回る。駅徒歩圏及び平坦地の
不動産需要は良好、バス便圏も一部で回復。

駅徒歩圏で利便性に優れ、需要は底堅い。

特段の変化は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０４ -26	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０５０６ -10	横浜市港南区		更地	（　）	不整形	西4m市道、北東5.2m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０５０４ -28	横浜市港南区		貸家建付地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０５０３Ｄ -5	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 247,917	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	249,652	100 [ 98.0]	254,747	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 169,150	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.8]	199,707	100 [ 84.6]	236,060		243,000
c	(　 ) 193,685	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	203,167	100 [ 86.5]	234,875		242,000
d	(　 ) 211,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	211,315	100 [ 86.4]	244,578		252,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

横浜港南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,543,874	547,868	2,996,006	1,776,390	1,219,616	（　0.9529） 1,162,172	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	25,264,609 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	149 ㎡	12.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３５㎡程度の２ＤＫタイプ各階２室計４室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	2,085	145,950	1.0	145,950
							1.0	145,950
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,128	148,960	1.0	148,960
							1.0	148,960
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		294,910		294,910
								294,910

⑨年額支払賃料	294,910 円　×　12ヶ月　＝　 3,538,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,538,920 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,397,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	294,910 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,910 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,680 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,543,874 円　　　　（　 23,784 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０８Ｔ　　　　-19	2,206 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.4]	100 [ 98.0]	2,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,220 円/㎡　月額支払賃料（　 2,128 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５０８Ｔ　　　　-20	2,993 ( 2,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.5]	100 [ 98.0]	2,395
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,168 円	3,538,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 547,868 円　（　　　　　　 3,677 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9529

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,776,390 円（　　　　　 11,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,543,874 円
②総費用	547,868 円
③純収益　①－②	2,996,006 円
④建物等に帰属する純収益	1,776,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,219,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,162,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,800 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,264,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）