鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７１０Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,270)
b	１０５０７０９ -18	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m私道、中間画地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (90,240)
c	１０５０７０２ -10	横浜市戸塚区		更地	（　）	台形	東5.1m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０５０７０７Ｄ -1	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	北西22m国道、南西3.7m、南東3m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０５０７０６ -32	横浜市泉区		更地	（　）	ほぼ台形	南西24m県道、北西5.5m、角地		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 417,432	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	436,634	100 [ 84.2]	518,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	534,000
b	(　 ) 945,572	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 150.0]	644,880	100 [ 74.1]	870,283		896,000
c	(　 ) 441,195	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	469,850	100 [ 74.6]	629,826		649,000
d	(　 ) 419,135	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	432,835	100 [ 64.1]	675,250		696,000
e	(　 ) 301,903	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	316,235	100 [ 63.4]	498,793		514,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 592,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	184,705,510	44,206,549	140,498,961	107,007,000	33,491,961	（　0.9078） 30,404,002	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	691,000,045 円　　　　（　 468,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	898.27	ＲＣ9	5,829.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,477 ㎡	35.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗貸し、３～９階は事務所貸しを想定した。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	898.27	71.9	645.86	6,100	3,939,746	10.0	39,397,460
							0.0	0
2～ 2	店舗	804.43	71.8	577.58	4,100	2,368,078	8.0	18,944,624
							0.0	0
3～ 4	事務所	817.56	85.2	696.56	3,050	2,124,508	3.0	6,373,524
							0.0	0
5～ 9	事務所	498.25	78.9	393.12	2,900	1,140,048	3.0	3,420,144
							0.0	0
～

計		5,829.07	78.6	4,582.16		16,257,080		88,189,852
								0

⑨年額支払賃料	16,257,080 円　×　12ヶ月　＝　 195,084,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,582.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	195,084,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 15,990,797 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	183,894,163 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	88,189,852 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 811,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	184,705,510 円　　　　（　 125,055 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７０６Ｔ　　　　-1	3,361 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,058 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０７０６Ｔ　　　　-2	2,849 ( 2,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	2,941
c	１０５０７０６Ｔ　　　　-3	5,080 ( 4,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [124.0]	100 [135.0]	3,129

横浜戸塚 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,900,000 円	1,590,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	5,996,549 円	199,884,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,615,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,515,000 円	1,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,206,549 円　（　　　　　　 29,930 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9078

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,590,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 5,829.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	107,007,000 円（　　　　　 72,449 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	184,705,510 円
②総費用	44,206,549 円
③純収益　①－②	140,498,961 円
④建物等に帰属する純収益	107,007,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,491,961 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,404,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,585 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 691,000,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 468,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜戸塚 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-9

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　鈴木　幹森

TEL.

鑑定評価額

854,000,000 円

１㎡当たりの価格

578,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区川上町９０番１外				②地積　(㎡)	1,477 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m 地区計画等 (100,400)
	1:1.2	店舗ＲＣ6	中高層店舗事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	東戸塚駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 200 ｍ、南 110 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画がある駅前商業地

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

東戸塚駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域ですでに熟成している。当面は現環境維持と予測する。
景気回復傾向にあるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 598,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 458,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね戸塚区及びその周辺区を中心とする商業地域である。需要者は、大規模な資本力を有する法人等に限
定される。駅に近い大中規模の土地は店舗や事務所ビル用地として購入する事業者が大半で、駅から離れると、店舗付
マンション用地として開発する事業者等が比較的多い。近隣地域は東戸塚駅付近の商業地域で、中高層の店舗ビル等が
建ち並ぶ商業地域であり、取引自体少ないことから、需要は比較的強い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅近辺にあって、事務所、大規模小売店舗等の各種中高層商業ビルが建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域である
。当該地域内は賃貸物件は見られるが、賃貸目的の取引より自用目的での取引が多いことを踏まえ、比準価格を標準と
し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 932,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[174.9]

[103.0]
100

576,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    556,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気持ち直しにより地価は上昇傾向にあり、
人口は微増傾向だが高齢化率は高く、バス便
利用等の郊外では、需要は弱含みである。

東戸塚駅前の商業地域であり、景気回復に伴
って、繁華性も増し、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７１０Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,270)
b	１０５０４０９ -27	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０５０４１２ -4	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
d	１０５０７０１ -9	横浜市瀬谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南西2.2m私道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 417,432	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	434,964	100 [ 69.7]	624,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	643,000
b	(　 ) 561,956	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	578,815	100 [ 102.9]	562,502		579,000
c	(　 ) 479,477	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	489,067	100 [ 88.1]	555,127		572,000
d	(　 358,195) 358,195	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	358,195	100 [ 50.7]	706,499		728,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +2.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 598,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	186,710,360	44,885,176	141,825,184	109,026,000	32,799,184	（　0.9078） 29,775,099	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	676,706,795 円　　　　（　 458,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	898.27	ＲＣ9	5,829.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,477 ㎡	35.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

部分貸しの店舗、事務所の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

高層店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	898.27	71.9	645.86	6,266	4,046,959	10.0	40,469,590
							0.0	0
2～ 2	店舗	804.43	71.8	577.58	4,053	2,340,932	10.0	23,409,320
							0.0	0
3～ 4	事務所	817.56	85.2	696.56	2,991	2,083,411	3.0	6,250,233
							0.0	0
5～ 9	事務所	498.25	78.9	393.12	2,991	1,175,822	3.0	3,527,466
							0.0	0
～

計		5,829.07	78.6	4,582.16		16,433,823		94,016,706
								0

⑨年額支払賃料	16,433,823 円　×　12ヶ月　＝　 197,205,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,582.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	197,205,876 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 16,160,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	185,845,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	94,016,706 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 864,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	186,710,360 円　　　　（　 126,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７０９Ｔ　　　　-13	4,415 ( 4,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 72.0]	100 [ 98.0]	6,385	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,318 円/㎡　月額支払賃料（　 6,266 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０７０４Ｔ　　　　-14	4,406 ( 4,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	5,934
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	16,200,000 円	1,620,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	6,060,176 円	202,005,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,615,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,770,000 円	1,620,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,885,176 円　（　　　　　　 30,389 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9078

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,620,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 5,829.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	109,026,000 円（　　　　　 73,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	186,710,360 円
②総費用	44,885,176 円
③純収益　①－②	141,825,184 円
④建物等に帰属する純収益	109,026,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,799,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,775,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 676,706,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 458,000 円／㎡）