鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７１０Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,270)
b	１０５０７１０Ｄ -3	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０５０７０２ -10	横浜市戸塚区		更地	（　）	台形	東5.1m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０５０５０６Ｄ -13	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西8m、角地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,300)
e	１０５０５０３Ｄ -53	横浜市港南区		建付地	（　）	台形	南東19m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 417,432	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	438,304	100 [ 94.5]	463,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	468,000
b	(　 ) 457,081	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	491,480	100 [ 104.0]	472,577		477,000
c	(　 ) 441,195	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	466,406	100 [ 97.0]	480,831		486,000
d	(　 ) 485,699	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	507,127	100 [ 107.6]	471,308		476,000
e	(　 ) 434,909	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,566	100 [ 98.3]	458,358		463,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 469,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,702,528	5,138,647	21,563,881	16,152,000	5,411,881	（　0.9519） 5,151,570	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	114,479,333 円　　　　（　 345,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.00	ＲＣ5	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	332 ㎡	16.2 m x 20.1 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要、行政上の規制、立地条件等を総合的に勘案して、１階：店舗、２～５階：共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.00	85.0	168.30	3,742	629,779	6.0	3,778,674
							0.0	0
2～ 2	住宅	198.00	90.0	178.20	2,245	400,059	1.0	400,059
							1.0	400,059
3～ 3	住宅	198.00	90.0	178.20	2,320	413,424	1.0	413,424
							1.0	413,424
4～ 4	住宅	198.00	90.0	178.20	2,395	426,789	1.0	426,789
							1.0	426,789
5～ 5	住宅	198.00	90.0	178.20	2,507	446,747	1.0	446,747
							1.0	446,747

計		990.00	89.0	881.10		2,316,798		5,465,693
								1,687,019

⑨年額支払賃料	2,316,798 円　×　12ヶ月　＝　 27,801,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 881.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,801,576 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,946,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,855,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,465,693 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,687,019 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 796,231 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,702,528 円　　　　（　 80,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７１０Ｔ　　　　-25	2,859 ( 2,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,168	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,761 円/㎡　月額支払賃料（　 3,742 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０７１０Ｔ　　　　-27	4,053 ( 3,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,353
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,440,000 円	240,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	834,047 円	27,801,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,040,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,138,647 円　（　　　　　　 15,478 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,152,000 円（　　　　　 48,651 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,702,528 円
②総費用	5,138,647 円
③純収益　①－②	21,563,881 円
④建物等に帰属する純収益	16,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,411,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,151,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,479,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 345,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜戸塚 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-8

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　野入　健一

TEL.

鑑定評価額

151,000,000 円

１㎡当たりの価格

456,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m (100,300)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	東12m県道、南側道	水道、ガス、下水	戸塚 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

戸塚駅南東方

450m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域として概ね熟成しており、特段の変動要因はないこ
とから、当面は現状のまま推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 467,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市のほか、隣接する藤沢市、鎌倉市等の近隣商業地域または路線商業地域である。主たる需要者は
、賃貸収益目的の不動産業者や投資家等であるが、近隣地域は戸塚駅から徒歩圏の立地特性から、画地規模によっては
マンションデベロッパー等も需要者となり得る。なお、商業地の需給動向に大きな変化はないが、立地条件や画地規模
等により価格水準は異なり、また取引の絶対量も少ないため、中心的な価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中層店舗併用共同住宅や中層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。戸塚駅から近い立地特性
のため、事業用途や住宅用途に対する相応の賃貸需要が見込める地域であるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成
されておらず、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 932,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[217.0]

[101.0]
100

455,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀の金融緩和策の継続等により不動産市況
は概ね堅調に推移してきたが、足下の世界経
済の減速懸念等の影響から先行き不透明感は
高まりつつある。

地域要因に特段の変化はないが、店舗や住宅
等としての賃貸需要が底堅い戸塚駅徒歩圏の
商業地域であること等から、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +69.5
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０８Ｄ -3	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０５０３０８Ｄ -1	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4m、角地		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０５０３Ｄ -53	横浜市港南区		建付地	（　）	台形	南東19m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０５０４１３ -19	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.7m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,057	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,721	100 [ 99.5]	454,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	460,000
b	(　 ) 460,053	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	480,095	100 [ 99.7]	481,540		486,000
c	(　 ) 434,909	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,566	100 [ 99.7]	451,922		456,000
d	(　 ) 414,812	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	389,169	100 [ 84.2]	462,196		467,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 467,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,955,025	4,975,574	21,979,451	16,488,500	5,490,951	（　0.9519） 5,226,836	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	116,151,911 円　　　　（　 350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.00	ＲＣ5	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	332 ㎡	16.2 m x 20.1 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（１戸当たり３５．６４㎡、計２０戸）。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種の建物の標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.00	85.0	168.30	3,781	636,342	6.0	3,818,052
							0.0	0
2～ 2	住宅	198.00	90.0	178.20	2,269	404,336	1.0	404,336
							1.0	404,336
3～ 3	住宅	198.00	90.0	178.20	2,344	417,701	1.0	417,701
							1.0	417,701
4～ 4	住宅	198.00	90.0	178.20	2,382	424,472	1.0	424,472
							1.0	424,472
5～ 5	住宅	198.00	90.0	178.20	2,420	431,244	1.0	431,244
							1.0	431,244

計		990.00	89.0	881.10		2,314,095		5,495,805
								1,677,753

⑨年額支払賃料	2,314,095 円　×　12ヶ月　＝　 27,769,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 881.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,769,140 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,666,148 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,102,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,495,805 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,677,753 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 800,372 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,955,025 円　　　　（　 81,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７１２Ｔ　　　　-22	3,134 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	100 [ 70.0]	4,055	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,781 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０７１２Ｔ　　　　-23	3,134 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	100 [ 70.0]	4,055
c	１０５０７１２Ｔ　　　　-24	2,788 ( 2,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	3,297

横浜戸塚 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,225,000 円	245,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	833,074 円	27,769,140　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 345,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,082,500 円	245,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,975,574 円　（　　　　　　 14,987 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	245,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,488,500 円（　　　　　 49,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,955,025 円
②総費用	4,975,574 円
③純収益　①－②	21,979,451 円
④建物等に帰属する純収益	16,488,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,490,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,226,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,151,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,000 円／㎡）