鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,720)
b	１０５０４０２ -7	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０５０４０９ -30	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東23m市道、南東7m、北西6m、三方路		商業高度7種最高31m (100,460)
d	１０５０４１３Ｄ -1	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東8m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
e	１０５０３１０ -30	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,064,958	100 [ 101.4]	1,050,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 934,991	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	959,301	100 [ 95.1]	1,008,729		1,020,000
c	(　 ) 919,794	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	909,971	100 [ 90.8]	1,002,171		1,010,000
d	(　 ) 670,700	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	672,015	100 [ 74.9]	897,216		906,000
e	(　 ) 699,074	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	710,259	100 [ 67.8]	1,047,580		1,060,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,755,817	11,964,005	39,791,812	26,112,400	13,679,412	（　0.9527） 13,032,376	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	296,190,364 円　　　　（　 803,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	268.54	ＲＣ6F1B	1,460.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	369 ㎡	18.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階が店舗（フロア貸し）、３階～６階を事務所（各フロア５０～１００㎡程度）と想定した。

⑦有効率　 75.1 ％
の理由

同種の建物の標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	46.50	75.0	34.88	3,687	128,603	10.0	1,286,030
							0.0	0
1～ 1	店舗	229.04	70.0	160.33	7,724	1,238,389	12.0	14,860,668
							0.0	0
2～ 2	店舗	268.54	80.0	214.83	4,038	867,484	10.0	8,674,840
							0.0	0
3～ 6	事務所	229.06	75.0	171.80	3,511	603,190	10.0	6,031,900
							0.0	0
～

計		1,460.32	75.1	1,097.24		4,647,236		48,949,138
								0

⑨年額支払賃料	4,647,236 円　×　12ヶ月　＝　 55,766,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,097.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,766,832 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,461,347 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,305,485 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,949,138 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 450,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,755,817 円　　　　（　 140,260 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７１２Ｔ　　　　-19	2,592 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,588	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,540 円/㎡　月額支払賃料（　 3,511 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０７１２Ｔ　　　　-20	2,590 ( 2,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,585
c	１０５０７１２Ｔ　　　　-21	2,751 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,434

横浜戸塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,880,000 円	388,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	1,673,005 円	55,766,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,337,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,298,000 円	388,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	388,000 円	388,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	388,000 円	388,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,964,005 円　（　　　　　　 32,423 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	388,000,000 円	設計監理料率　 258,000 円／㎡　×　 1,460.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,112,400 円（　　　　　 70,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,755,817 円
②総費用	11,964,005 円
③純収益　①－②	39,791,812 円
④建物等に帰属する純収益	26,112,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,679,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,032,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,190,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 803,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜戸塚 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-2

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　塚田　貴洋

TEL.

鑑定評価額

360,000,000 円

１㎡当たりの価格

976,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区品濃町５３９番６				②地積　(㎡)	369 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南（駅前広場）市道、東側道	水道、ガス、下水	東戸塚駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 400 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場に面した店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ商業地域

街

路

駅前広場接面

交通

施設

東戸塚駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性が高い駅前商業地域であり、今後も発展的に推移するものと推察される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 978,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 818,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市や鎌倉市、藤沢市の駅前商業地域であり、同等の収益性を有する地域に関して代替競争の関係が認
められる。需要者は投資家、不動産業者が中心であり、総額が大きな物件については機関投資家などによる取得も見受
けられる。しかし接面道路によっても収益性が異なり、取引総額はまちまちであり、取引の絶対量も少ないことから需
要の中心となる価格帯は見いだせない状況にあり、最近は金融緩和の影響から非常に高額な取引も見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は駅前の希少な立地のため、需要者は自己の事業の収益性を重視する法人が多いものと推察され収益価格の重要
性は高いものと判断される。しかし地域内では周辺相場を反映した価格形成がなされている。従って本件では代表標準
地との検討も踏まえ比準価格は現実の取引を反映した価格として重視し、対象地の収益性を適正に反映した収益価格も
関連付け標記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 932,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[101.3]

[101.0]
100

976,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸塚区内の駅前商業地域は繁華性が高い範囲
が広くはないため、希少性が高く需要は根強
い。

地域周辺は駅前の繁華性が高い商業地域であ
る。賃貸市場は回復が見られるが大きな変動
はない。一方取引市場は環境が良好である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０４Ｄ -1	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０５０４０２ -7	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,720)
d	１０５０４０５ -4	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m県道、南西3.6m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 702,094	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	725,965	100 [ 76.4]	950,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	960,000
b	(　 ) 934,991	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	966,781	100 [ 98.0]	986,511		996,000
c	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,071,229	100 [ 109.1]	981,878		992,000
d	(　 ) 1,363,288	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,409,640	100 [ 144.0]	978,917		989,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 978,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,667,202	11,879,440	39,787,762	25,843,200	13,944,562	（　0.9527） 13,284,984	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	301,931,455 円　　　　（　 818,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	268.54	ＲＣ6F1B	1,460.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	369 ㎡	18.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階が店舗（フロア貸し）、３階～６階を事務所（各フロア５０～１００㎡程度）と想定した。

⑦有効率　 75.1 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	46.50	75.0	34.88	3,680	128,358	10.0	1,283,580
							0.0	0
1～ 1	店舗	229.04	70.0	160.33	7,711	1,236,305	12.0	14,835,660
							0.0	0
2～ 2	店舗	268.54	80.0	214.83	4,031	865,980	10.0	8,659,800
							0.0	0
3～ 6	事務所	229.06	75.0	171.80	3,505	602,159	10.0	6,021,590
							0.0	0
～

計		1,460.32	75.1	1,097.24		4,639,279		48,865,400
								0

⑨年額支払賃料	4,639,279 円　×　12ヶ月　＝　 55,671,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,097.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,671,348 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,453,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,217,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,865,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 449,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,667,202 円　　　　（　 140,020 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７０１Ｔ　　　　-50	3,188 ( 3,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	3,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,540 円/㎡　月額支払賃料（　 3,505 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０７０６Ｔ　　　　-1	3,361 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,647
c	１０５０７０１Ｔ　　　　-55	3,133 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,703

横浜戸塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,840,000 円	384,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	1,670,140 円	55,671,348　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,337,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,264,000 円	384,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	384,000 円	384,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	384,000 円	384,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,879,440 円　（　　　　　　 32,194 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	384,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,460.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,843,200 円（　　　　　 70,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,667,202 円
②総費用	11,879,440 円
③純収益　①－②	39,787,762 円
④建物等に帰属する純収益	25,843,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,944,562 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,284,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,003 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 301,931,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 818,000 円／㎡）