鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７０９ -18	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m私道、中間画地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (90,240)
b	１０５０６０６ -2	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,450)
c	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,720)
d	１０５０４０９ -30	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東23m市道、南東7m、北西6m、三方路		商業高度7種最高31m (100,460)
e	１０５０４０２ -7	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 945,572	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	807,676	100 [ 75.4]	1,071,188	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 829,417	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	848,494	100 [ 86.6]	979,785		980,000
c	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,062,868	100 [ 104.9]	1,013,220		1,010,000
d	(　 ) 919,794	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	869,936	100 [ 90.2]	964,452		964,000
e	(　 ) 934,991	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	953,691	100 [ 93.6]	1,018,901		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 994,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,211,982	9,411,641	37,800,341	28,266,000	9,534,341	（　0.9300） 8,866,937	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	201,521,295 円　　　　（　 876,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.60	ＲＣ7F1B	1,357.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	230 ㎡	11.8 m x 19.8 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階付地上７階建の店舗兼事務所を想定

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	90.04	63.5	57.20	4,500	257,400	10.0	2,574,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	178.60	81.6	145.76	6,400	932,864	10.0	9,328,640
							0.0	0
2～ 7	事務所	178.60	81.6	145.76	3,500	510,160	6.0	3,060,960
							0.0	0
塔屋 1～ 1		17.50

～

計		1,357.74	79.4	1,077.52		4,251,224		30,268,400
								0

⑨年額支払賃料	4,251,224 円　×　12ヶ月　＝　 51,014,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,077.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,014,688 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,081,175 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,933,513 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,268,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 278,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,211,982 円　　　　（　 205,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７０７Ｔ　　　　-33	6,691 ( 6,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [118.2]	100 [105.0]	5,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,453 円/㎡　月額支払賃料（　 6,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０７０７Ｔ　　　　-34	6,887 ( 6,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,652
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,100,000 円	420,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,530,441 円	51,014,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,371,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,570,000 円	420,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	420,000 円	420,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	420,000 円	420,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,411,641 円　（　　　　　　 40,920 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	420,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,357.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,266,000 円（　　　　　 122,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,211,982 円
②総費用	9,411,641 円
③純収益　①－②	37,800,341 円
④建物等に帰属する純収益	28,266,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,534,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,866,937 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,521,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 876,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜戸塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　石原　晋志

TEL.

鑑定評価額

225,000,000 円

１㎡当たりの価格

979,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南東（駅前広場）県道	水道、ガス、下水	戸塚 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場に接面する店舗兼事
務所ビル等が建ち並ぶ繁華性
の高い商業地域

街

路

駅前広場　県道

交通

施設

戸塚駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼事務所ビル等が多い商業地域に存し、大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する
。　

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 992,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 798,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内及び周辺市に存する最寄駅から徒歩圏に存する商業地域と判定した。典型的な需要者は、店舗
等を運営する事業法人、マンションディベロッパー、不動産業者等である。最寄駅から徒歩圏に存しているため、繁華
性は高く、根強い需要が見込まれている。立地・規模等により価格は大きく異なり、取引量も多くないため、中心価格
帯の把握は困難となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の店舗兼事務所ビルの多い商業地域と判定した。比準価格は代替・競争関係にある取引事例を採用
して試算した価格であり、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格である。周辺は一定の繁華性があり、
収益物件も確認できるが、収益価格は想定要素を含み流動的な価格となり、低位となった。本件では市場性を反映した
実証的な比準価格を中心に、流動的な収益価格を比較考量し、また指定基準地にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    932,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　戸塚 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    955,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安傾向及びコロナ禍の影響により、景気は
厳しい状況が続いている。当区の人口は概ね
横這いであるが、不動産市況は二極分化が続
いている。

駅前広場に接面する繁華性の高い商業地に存
するため、需要は根強い地域である。地域要
因に大きな変動はない。

個別的要因に大きな変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

+2.5 ％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０２ -7	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０５０４１３Ｄ -1	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東8m、角地		商業高度7種最高31m 駐車付置義務 (100,600)
c	１０５０４１３ -10	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		商業高度7種最高31m (100,540)
d	１０５０４０５ -4	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m県道、南東3.6m、角地		商業特別用途地区高度地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 934,991	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	966,781	100 [ 79.9]	1,209,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,210,000
b	(　 ) 670,700	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	657,286	100 [ 67.6]	972,317		972,000
c	(　 ) 902,431	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	913,604	100 [ 77.8]	1,174,298		1,170,000
d	(　 ) 1,363,288	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.7]	1,239,789	100 [ 135.4]	915,649		916,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +13.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 992,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,926,780	9,510,888	37,415,892	28,737,100	8,678,792	（　0.9300） 8,071,277	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	183,438,114 円　　　　（　 798,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.60	ＲＣ7F1B	1,357.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	230 ㎡	11.8 m x 19.8 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階付地上７階建ての標準的な店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

標準的な店舗兼事務所ビルを考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	90.04	63.5	57.20	4,861	278,049	10.0	2,780,490
							0.0	0
1～ 1	店舗	178.60	81.6	145.76	6,250	911,000	10.0	9,110,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	178.60	81.6	145.76	3,472	506,079	6.0	3,036,474
							0.0	0
塔屋 1～ 1		17.50

～

計		1,357.74	79.4	1,077.52		4,225,523		30,109,334
								0

⑨年額支払賃料	4,225,523 円　×　12ヶ月　＝　 50,706,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,077.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,706,276 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,056,502 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,649,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,109,334 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 277,006 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,926,780 円　　　　（　 204,029 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７０４Ｔ　　　　-10	3,275 ( 3,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,489 円/㎡　月額支払賃料（　 3,472 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０７０４Ｔ　　　　-11	6,083 ( 6,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [180.0]	3,388
c	１０５０７０４Ｔ　　　　-12	2,980 ( 2,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,373

横浜戸塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,135,000 円	427,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,521,188 円	50,706,276　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,371,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,629,500 円	427,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	427,000 円	427,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	427,000 円	427,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,510,888 円　（　　　　　　 41,352 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	427,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 1,357.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,737,100 円（　　　　　 124,944 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,926,780 円
②総費用	9,510,888 円
③純収益　①－②	37,415,892 円
④建物等に帰属する純収益	28,737,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,678,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,071,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,438,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 798,000 円／㎡）