鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７０４ -26	横浜市戸塚区		更地	（　）	長方形	南西4m私道、北西4m、準角地		｢調区｣ (60,80)
b	１０５０７０４ -31	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０５０７０７Ｄ -4	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０７０８ -31	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０５０７１０ -2	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、南東2.3m、角地		１中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,753	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	105,302	100 [ 95.1]	110,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 117,895	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,046	100 [ 99.0]	117,218		120,000
c	(　 ) 156,462	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	153,272	100 [ 102.0]	150,267		153,000
d	(　 ) 139,874	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,573	100 [ 107.6]	130,644		133,000
e	(　 ) 137,492	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	141,565	100 [ 104.2]	135,859		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

横浜戸塚 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,873,484	525,526	2,347,958	1,773,800	574,158	（　0.9725） 558,369	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,408,200 円　　　　（　 67,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	184 ㎡	12.3 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（専有面積約３５㎡、各階２戸・計４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,641	114,870	1.0	114,870
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,691	118,370	1.0	118,370
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		233,240		233,240
								0

⑨年額支払賃料	233,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,798,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,798,880 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 119,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,871,245 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,240 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,873,484 円　　　　（　 15,617 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７１３Ｔ　　　　-11	1,496 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,692 円/㎡　月額支払賃料（　 1,691 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０７１３Ｔ　　　　-14	2,232 ( 2,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	1,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,726 円	2,990,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 525,526 円　（　　　　　　 2,856 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,800 円（　　　　　 9,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,873,484 円
②総費用	525,526 円
③純収益　①－②	2,347,958 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	574,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	558,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,408,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜戸塚 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -36

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　中島　雄二

TEL.

鑑定評価額

25,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区原宿１丁目５２４番４｢原宿１－２８－２２｣				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域	東6.5m市道	水道、ガス、下水	戸塚 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外の丘陵地に所在する区画
整然とした住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

戸塚駅南西方

3.5km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

街路等は整備済の熟成した住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度
で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、戸塚区南西部のバス便となる普通住宅地域。需要者は戸塚区内の居住者が中心であるが、横浜市中心部
や東京方面も通勤圏内でミニ開発等による宅地供給も散見されるため、区外からの転入者も比較的多い。駅徒歩圏内の
住宅地域と比較して、利便性等はやや劣るものの、居住環境は良好で価格水準も手頃であるため、一定の需要を維持し
ている。需要の中心価格帯は、土地単独では２千５百万円前後、新築の戸建住宅では４千万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、丘陵地高台に所在するためアパート等の共同住宅は比較的少なく、需要の相当部分は、戸建住宅等の自用
目的が占めている。よって、代替関係にある不動産の実際の取引価格から試算された比準価格を重視し収益価格も比較
考量するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であること
を確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[106.4]

[102.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

政策効果等により経済はプラス成長を維持し
、区内住宅地の需要も堅調に推移しているが
、交易条件の悪化が企業や家計の負担となる
リスクもある。

地域要因の変動は特に無い。居住環境は良好
であるが、交通接近条件が劣るため地価は僅
かながら下落している。

個別的要因の変動は無い。代替・競争関係に
ある他の不動産と比較して、競争力は普通程
度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７０４ -33	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、南6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０５０７０７Ｄ -4	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０５０７１２ -16	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０７０１ -34	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,552	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 122.0]	140,356	100 [ 102.0]	137,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 156,462	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	139,062	100 [ 100.0]	139,062		142,000
c	(　 ) 124,914	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	127,061	100 [ 95.1]	133,608		136,000
d	(　 ) 94,018	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 78.0]	120,777	100 [ 92.2]	130,995		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

横浜戸塚 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,888,011	515,380	2,372,631	1,723,120	649,511	（　0.9725） 631,649	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,036,644 円　　　　（　 76,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	184 ㎡	12.3 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３５㎡（２ＤＫ）各階２戸、　　　　　　　計４戸のアパート。駐車場は２台分。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

規模や仕様から外階段を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,650	115,500	1.0	115,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,700	119,000	1.0	119,000
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		234,500		234,500
								0

⑨年額支払賃料	234,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,814,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,814,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 120,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,885,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	234,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,888,011 円　　　　（　 15,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７１１Ｔ　　　　-9	1,618 ( 1,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,685	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０７１１Ｔ　　　　-10	1,756 ( 1,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,722
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,180 円	3,006,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 515,380 円　（　　　　　　 2,801 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,723,120 円（　　　　　 9,365 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,888,011 円
②総費用	515,380 円
③純収益　①－②	2,372,631 円
④建物等に帰属する純収益	1,723,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	649,511 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	631,649 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,036,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,300 円／㎡）