鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７０３Ｄ -3	横浜市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、西6m、角地		１住居高度1種最高20m (77,168)
b	１０５０３０８Ｄ -8	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、北6.5m、二方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０５０３０９Ｄ -5	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０５０３０９Ｄ -8	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	北東12m市道、北西6.5m、南西4.5m、三方路		２住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０５０４０９ -7	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8m市道、北6m、南4m、西4m、四方路		２中専高度3種最高15m (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,926	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	318,503	100 [ 75.7]	420,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 414,364	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	408,388	100 [ 93.0]	439,127		448,000
c	(　 ) 529,232	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	510,454	100 [ 98.9]	516,131		526,000
d	(　 ) 546,022	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	529,039	100 [ 98.9]	534,923		546,000
e	(　 ) 415,278	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	392,633	100 [ 90.0]	436,259		445,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 467,000 円／㎡]

横浜戸塚 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,170,371,155	694,982,336	10	796,000	1,688.00	272,000	2,318.04
⑧開発法による価格	475,388,819 円　　　　（　 420,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,131 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,131.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
579.51 ㎡	2,318.04 ㎡	1,688.00 ㎡	630.04 ㎡	1,688.00 ㎡	ＲＣ・4F ( 24 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.2 ％）	（ 205.0 ％）	（ 149.2 ％）	（ 55.7 ％）	（ 72.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	80 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	36.5 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

796,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺の分譲事例、同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 796,000 円／㎡　　×　　 1,688.00 ㎡　　＝　　　　 1,343,648,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,343,648,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 280,160 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	想定建物と類似の建物の建築費、対象地の個別性等を勘案の上、査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,160 円／㎡　　×　　　 2,318.04 ㎡　　＝　　　　 649,422,086 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,343,648,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 134,364,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

783,786,886 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発計画期間内における借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	67,182,400 円	( 5 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 62,049,665 円
	販売総額(2期)	67,182,400 円	( 5 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 60,114,812 円
	販売総額(3期)	1,209,283,200 円	( 90 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,048,206,678 円
収入合計		－	－	－	－	1,170,371,155 円
支出	建築工事費(1期)	64,942,209 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 60,941,769 円
	建築工事費(2期)	64,942,209 円	( 10 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 58,571,378 円
	建築工事費(3期)	519,537,669 円	( 80 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 450,335,251 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	67,182,400 円	( 50 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　 64,058,418 円
	販売管理費(2期)	67,182,400 円	( 50 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 61,075,520 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	694,982,336 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,170,371,155 円　　－　　　　　　 694,982,336 円　　＝　　　　　 475,388,819 円 420,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜戸塚 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -4

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　田中　伸佳

TEL.

鑑定評価額

515,000,000 円

１㎡当たりの価格

455,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区品濃町５２３番１外				②地積　(㎡)	1,131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (80,150)
	1.5:1	寄宿舎ＲＣ4	マンション、店舗、住宅等が混在する住宅地域	西12m市道、南側道	水道、ガス、下水	東戸塚 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　１
２ｍ市道

交通

施設

東戸塚駅南東方

500m

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

利便性の高い東戸塚駅徒歩圏にあり将来的には良好な中層共同住宅地域へ移行すると予測する。マンション市況
は価格が高止まりしているが、利便性が良好な物件の需要は底堅く当面地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 462,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 430,000 円／㎡

(6)市場の特性

主たる需要者はデベロッパー等の不動産業者と考える。同一需給圏の範囲は、横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢
市一帯と判定した。販売価格が高騰しているが、東戸塚駅周辺の徒歩圏は街区が整然とした住環境が良好な地域が多く
、商業施設等が駅周辺にあることから、販売価格が市場価値に見合うマンション用地に対する潜在的需要は強い。取引
価格は、個々の画地規模・立地条件・行政上の規制等により異なるが、３５～５０万円／㎡程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

東戸塚駅から徒歩圏に位置する利便性の良好な中層共同住宅地域に所在している。前記のとおり、主たる需要者はマン
ションデベロッパーと判断するが、市場で実際に取引されたマンション適地の取引事例から比較検討して求めた比準価
格と、投資採算性を反映した開発法による価格は、いずれも規範性が高い。したがって、本件では比準価格及び開発法
による価格を関連付けて、市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    443,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸塚区の人口は概ね横ばい傾向で推移。物価
高の影響を受け実質賃金は低下傾向にある。
今後の金利動向にも留意する必要がある。

居住環境が良好な東戸塚駅徒歩圏の中層共同
住宅地域であり、マンションに対する需要が
底堅く、地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７１２Ｄ -2	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	不整形	北18m県道、南東8m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０５０７０３Ｄ -3	横浜市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、西6m、角地		１住居高度1種最高20m (77,168)
c	１０５０４０６ -13	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m市道、北東2m、南西2m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０５０４０８ -7	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 278,288	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.1]	381,673	100 [ 83.8]	455,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	465,000
b	(　 ) 312,926	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	349,400	100 [ 77.2]	452,591		462,000
c	(　 ) 416,151	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	423,233	100 [ 96.0]	440,868		450,000
d	(　 ) 451,334	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	472,737	100 [ 106.4]	444,302		453,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -24.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 462,000 円／㎡]

横浜戸塚 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,220,361,882	733,525,222	10	830,000	1,688.00	290,000	2,318.04
⑧開発法による価格	486,836,660 円　　　　（　 430,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,131 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,131.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
579.51 ㎡	2,318.04 ㎡	1,688.00 ㎡	630.04 ㎡	1,688.00 ㎡	ＲＣ・4F ( 24 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.2 ％）	（ 205.0 ％）	（ 149.2 ％）	（ 55.7 ％）	（ 72.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	80 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	36.5 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

830,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンションの分譲価格等を参考に査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 830,000 円／㎡　　×　　 1,688.00 ㎡　　＝　　　　 1,401,040,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,401,040,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物の建築費等を参考に査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 2,318.04 ㎡　　＝　　　　 692,398,548 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	横浜市では開発負担金の徴収がないため。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,401,040,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 140,104,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

832,502,548 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	70,052,000 円	( 5 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 64,700,027 円
	販売総額(2期)	70,052,000 円	( 5 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 62,682,530 円
	販売総額(3期)	1,260,936,000 円	( 90 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,092,979,325 円
収入合計		－	－	－	－	1,220,361,882 円
支出	建築工事費(1期)	69,239,855 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 64,974,680 円
	建築工事費(2期)	69,239,855 円	( 10 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 61,955,822 円
	建築工事費(3期)	553,918,838 円	( 80 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 480,136,849 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	70,052,000 円	( 50 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 65,736,797 円
	販売管理費(2期)	70,052,000 円	( 50 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 60,721,074 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	733,525,222 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,220,361,882 円　　－　　　　　　 733,525,222 円　　＝　　　　　 486,836,660 円 430,000 円／㎡