鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０３ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、南2.8m、東1.5m、三方路		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０５０３０８ -7	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
c	１０５０３１０Ｄ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０５０３０８Ｄ -2	横浜市都筑区		底地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０５０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,014	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	429,801	100 [ 106.1]	405,090	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 202,479	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	206,934	100 [ 78.2]	264,621		265,000
c	(　 ) 287,040	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,235	100 [ 101.8]	292,962		293,000
d	(　 273,460) 273,460	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	279,476	100 [ 93.3]	299,546		300,000
e	(　 ) 205,251	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	210,177	100 [ 79.8]	263,380		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

横浜港北 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,150,592	7,664,300	27,486,292	16,326,700	11,159,592	（　0.9486） 10,585,989	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	235,244,200 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,394 ㎡	28.2 m x 49.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等から倉庫、事務所を備えた工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	1,600.00	100.0	1,600.00	1,850	2,960,000	3.0	8,880,000
							1.0	2,960,000
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		2,960,000		8,880,000
								2,960,000

⑨年額支払賃料	2,960,000 円　×　12ヶ月　＝　 35,520,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,520,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,420,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,099,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,880,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,960,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 966,144 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,150,592 円　　　　（　 25,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０４Ｔ　　　　-9	2,703 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,907 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０４Ｔ　　　　-10	2,376 ( 2,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,828
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,235,000 円	247,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,065,600 円	35,520,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,770,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,099,500 円	247,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,664,300 円　（　　　　　　 5,498 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	247,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,326,700 円（　　　　　 11,712 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,150,592 円
②総費用	7,664,300 円
③純収益　①－②	27,486,292 円
④建物等に帰属する純収益	16,326,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,159,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,585,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,244,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜港北 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 9-1

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　岩崎　佐斗子

TEL.

鑑定評価額

382,000,000 円

１㎡当たりの価格

274,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新羽町字中町１１８２番				②地積　(㎡)	1,394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:2	工場	工場、作業所等にマンションが混在する工業地域	北7m市道	水道、ガス、下水	新羽 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 180 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.2 ｍ、奥行　約　　 49.5 ｍ、規模　　 1,394 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ　市道

交通

施設

新羽駅南東方

450m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中小工業地域として熟成しており、一部では住宅地への転用もみられるものの、当面は現況を保持するものと予
測する。横浜環状北線及び北西線の整備等により交通利便性が向上し、地価は近年上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一受給圏は横浜市北部を中心とする内陸型工業地域である。中小規模の工場、倉庫等が多く、需要者は製造業、物流
業、倉庫業等を営む圏内外の法人、個人事業主等が中心である。同圏域では近年大型物流倉庫の建設が相次ぐ一方、住
宅地、商業地への転用可能な工業地域も多いことから、需要は堅調である。工業地の取引は個別性が強いため中心的価
格帯の把握は難しいが、取引価格は１平米当り２０万円台にやや多くみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の賃貸倉庫などもみられる地域であるものの、地価に相応した賃料水準は形成されておらず、収益価格は比準
価格に比して低位に求められた。取引は工場用地等自己使用目的が中心で、地価は街路条件、交通・接近条件等に着目
して形成され、収益性が地価形成に与える影響は弱い。よって、多数事例を検討して得た比準価格を標準とし、収益価
格を参考として、代表標準地の価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 273,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[100.0]
100

272,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇
、供給制約等による影響に注意を要する。圏
内工業地に係る取引は概ね堅調乃至安定的で
ある。

地域要因に特段の変動はない。一部に住居系
の土地利用もみられるが、中小工場地としの
適性に懸念はない。

個別的要因に特段の変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０８ -7	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
b	１０５０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
c	１０５０３１０Ｄ -19	横浜市都筑区		建付地	（　）	袋地等	北22m県道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
d	１０５０４１３Ｄ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、南7m、角地		工業 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,479	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	197,080	100 [ 72.0]	273,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 205,251	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	211,614	100 [ 70.6]	299,737		300,000
c	(　 ) 132,312	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	160,798	100 [ 70.4]	228,406		228,000
d	(　 ) 247,096	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	246,856	100 [ 86.4]	285,713		286,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

横浜港北 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,324,761	7,673,040	27,651,721	16,326,700	11,325,021	（　0.9486） 10,742,915	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	238,731,444 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,394 ㎡	28.2 m x 49.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用等より、２階建事務所付工場・倉庫（含駐車場）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場倉庫	1,600.00	100.0	1,600.00	1,940	3,104,000	3.0	9,312,000
							1.0	3,104,000
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		3,104,000		9,312,000
								3,104,000

⑨年額支払賃料	3,104,000 円　×　12ヶ月　＝　 37,248,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,248,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,979,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,268,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,312,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,104,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 970,931 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,324,761 円　　　　（　 25,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０６Ｔ　　　　-36	2,813 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,551	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０８Ｔ　　　　-54	2,621 ( 2,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,383
c	１０５０３０８Ｔ　　　　-55	1,317 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,463

横浜港北 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,235,000 円	247,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,117,440 円	37,248,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,727,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,099,500 円	247,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,673,040 円　（　　　　　　 5,504 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	247,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,326,700 円（　　　　　 11,712 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,324,761 円
②総費用	7,673,040 円
③純収益　①－②	27,651,721 円
④建物等に帰属する純収益	16,326,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,325,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,742,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,731,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）