別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 横浜港北 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港北 5-10 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　関谷　道昭   TEL.

鑑定評価額 243,000,000 円  １㎡当たりの価格 515,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 410,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港北区菊名６丁目７３５番外 ｢菊名６－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度6種最高20m (90,300) 台形 1:1.5 事務所 ＲＣ4F1B 中低層店舗ビル等が 建ち並ぶ商業地域 西12m県道 水道、ガス、下水 菊名 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗事務所兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       472 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画道路予定地を含む。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 菊名駅北方 200m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度6種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの菊名駅前に程近い商業地で、店舗、事務所等の商業的施設のほか店舗併用マンション等も立地してお り、商業地の土地供給が少ないこともあり引続き底堅い需要が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    528,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    352,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横浜市北部の港北区を中心とした商業地域で圏域は広い範囲に及ぶ。低層階は店舗、事務所及び上層階は 共同住宅としての併用マンション敷地のほか、飲食店の立地も比較的みられる。需要者は地元縁故者や中小規模の法人 事業者、個人投資家等が中心で、画地規模がある場合はマンション業者の参入もみられる。地域性や画地規模による開 差があり、中心的価格帯は総額での把握は難しいが、単価では概ね５０万円から７０万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地の取引事例は限られるが比準価格は多様な取引動機を持った現実の取引市場を反映した価格である。商業地の市 場特性や市場参加者の属性から収益価格主体で土地価格が形成される傾向もあるが、一方で収益資料の制約から収益価 格には多くの想定要素を含んでいるという限界がある。従って、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関 連づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港北 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    474,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 517,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    510,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済要因を主とした物価上昇等により景 況感の不確実性が高まっているが、各種経済 対策の下支えにより投資環境は維持されてい る。 地域要因に特段の変化はない。最寄駅に近く 幹線道路沿いに位置し、相応の商業的繁華性 を維持している。 個別的要因の変動は特にない。綱島街道沿い に面する画地で、地域においては標準的であ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％