鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０５ -14	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
b	１０５０３１０Ｄ -21	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北12m市道、東12m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０５０３０３Ｄ -3	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０５０４０７Ｄ -1	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	台形	南22m国道、北西7m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
e	１０５０４１２Ｄ -11	横浜市神奈川区		更地	（　）	台形	東8m市道、中間画地		２中専高度3種最高20m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 416,571	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	429,068	100 [ 94.6]	453,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	467,000
b	(　 ) 578,291	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	540,439	100 [ 116.0]	465,896		480,000
c	(　 ) 303,286	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,802	100 [ 77.0]	395,847		408,000
d	(　 ) 681,221	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 136.5]	513,037	100 [ 119.2]	430,400		443,000
e	(　 ) 808,670	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	828,078	100 [ 127.1]	651,517		671,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

横浜港北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,127,431	13,725,315	56,402,116	46,420,200	9,981,916	（　0.9527） 9,509,771	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	216,131,159 円　　　　（　 260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	650.00	Ｓ5	2,489.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	830 ㎡	18.3 m x 48.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

地域の同種における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	650.00	70.0	455.00	3,969	1,805,895	6.0	10,835,370
							2.0	3,611,790
2～ 2	住宅	613.00	90.0	551.70	2,380	1,313,046	1.0	1,313,046
							1.0	1,313,046
3～ 3	住宅	613.00	90.0	551.70	2,400	1,324,080	1.0	1,324,080
							1.0	1,324,080
4～ 4	住宅	613.00	90.0	551.70	2,430	1,340,631	1.0	1,340,631
							1.0	1,340,631
～

計		2,489.00	84.8	2,110.10		5,783,652		14,813,127
								7,589,547

⑨年額支払賃料	5,783,652 円　×　12ヶ月　＝　 69,403,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,110.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	69,403,824 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 4,236,229 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,367,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,813,127 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,243 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,589,547 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,620,593 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,127,431 円　　　　（　 84,491 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１１Ｔ　　　　-1	4,338 ( 4,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,325 円/㎡　月額支払賃料（　 3,969 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１１Ｔ　　　　-2	3,290 ( 3,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,301
c	１０５０３１１Ｔ　　　　-3	3,631 ( 3,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,247

横浜港北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,485,000 円	697,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,118,115 円	70,603,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 803,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,924,500 円	697,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	697,000 円	697,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	697,000 円	697,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,725,315 円　（　　　　　　 16,537 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	697,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 2,489.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,420,200 円（　　　　　 55,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,127,431 円
②総費用	13,725,315 円
③純収益　①－②	56,402,116 円
④建物等に帰属する純収益	46,420,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,981,916 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,509,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,131,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜港北 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-9

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　内野　亜衣子

TEL.

鑑定評価額

340,000,000 円

１㎡当たりの価格

410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新羽町字中町１６２５番１外				②地積　(㎡)	830 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m 地区計画等 (100,300)
	1:2.5	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ4	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北22m県道、西側道	水道、ガス、下水	新羽 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.3 ｍ、奥行　約　　 48.0 ｍ、規模　　 830 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新羽駅周辺地区Ａ地区、土地
の高度利用、商業業務施設誘
導、都市型住宅の立地促進等

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

新羽駅南西方

140m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄ブルーライン線「新羽」駅から近い店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域である。広幅員街路
（港北産業道路）に接面し新羽駅周辺地区計画Ａ地区に所在。地域要因の変動は無く現環境を維持と思料する。

(3)最有効使用の判定

店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港北区及び隣接区の同等の収益性を有する駅前商業地域一帯で、主な需要者は不動産事業者や地場の事業
者で画地規模によりマンション等の開発業者も参入する。商業的賃貸需要は強くはないが、立地の希少性、今後の発展
への期待や潜在力、また居住用としての利便性等から、取引需要は堅調とみられる。なお地域内画地の個別性に差があ
り一定の取引総額水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は市営地下鉄線ブルーライン沿線「新羽」駅の駅前商業地域で、２階以上のテナントニーズが限定的であり、
収益性を反映した地価水準と実際の取引価格水準に乖離が生じている。周辺商業地においても利便性や値頃感に着目し
た実需取引が中心であり、投資目的の土地取引は少ない。よって本件では、現実の取引価格を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 474,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[119.7]

[103.0]
100

410,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

サービス関連のペントアップ需要が回復。対
面型サービス業投資が増加傾向。物価高が購
買力を抑制するが、コロナ禍の過剰貯蓄が消
費回復を下支え。

土地区画整理事業が完了し広幅員街路に画地
の整った商業地で最寄り駅は各駅停車駅だが
、新横浜地区より地価は割安な為業務施設の
需要は見込まれる

商業地域内の標準的画地である。角地である
という優位性以外個別的要因の変動はみられ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１２Ｄ -3	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、東3m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０５０３０３Ｄ -3	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０５０３０３Ｄ -6	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	西22m県道、北4.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０５０３１０Ｄ -21	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北12m市道、東12m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 408,742	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	420,003	100 [ 97.7]	429,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	443,000
b	(　 ) 303,286	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,802	100 [ 84.3]	361,568		372,000
c	(　 ) 385,247	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	374,774	100 [ 96.3]	389,173		401,000
d	(　 ) 578,291	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	578,291	100 [ 118.5]	488,009		503,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

横浜港北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,158,953	13,779,516	55,379,437	46,287,000	9,092,437	（　0.9527） 8,662,365	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	196,871,932 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	496.37	ＲＣ4	2,480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	830 ㎡	18.3 m x 48.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離： 25.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地上４階建の１階店舗、２階事務所、３階～４階を共同住宅と想定した。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

周辺の店舗兼事務所ビルの有効率を参照

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	620.00	80.0	496.00	3,573	1,772,208	8.0	14,177,664
							0.0	0
2～ 2	事務所	620.00	85.0	527.00	2,858	1,506,166	6.0	9,036,996
							0.0	0
3～ 4	居宅	620.00	90.0	558.00	2,501	1,395,558	2.0	2,791,116
							1.0	1,395,558
～

～

計		2,480.00	86.3	2,139.00		6,069,490		28,796,892
								2,791,116

⑨年額支払賃料	6,069,490 円　×　12ヶ月　＝　 72,833,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,139.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	72,833,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 5,850,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,583,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,796,892 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 264,931 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,791,116 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,303,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	800,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,680 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,158,953 円　　　　（　 83,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１０Ｔ　　　　-22	3,219 ( 3,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,597 円/㎡　月額支払賃料（　 3,573 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０２Ｔ　　　　-11	3,783 ( 3,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,722
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,475,000 円	695,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,203,016 円	73,433,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 804,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,907,500 円	695,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	695,000 円	695,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	695,000 円	695,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,779,516 円　（　　　　　　 16,602 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	695,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 2,480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,287,000 円（　　　　　 55,767 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,158,953 円
②総費用	13,779,516 円
③純収益　①－②	55,379,437 円
④建物等に帰属する純収益	46,287,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,092,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,662,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,871,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）