鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０５ -14	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
b	１０５０３０３Ｄ -1	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	南西25m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０５０３１３ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東6m、準角地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０５０３０２ -23	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北5.5m、東6m、三方路		準工高度5種最高20m (80,200)
e	１０５０３０８Ｄ -3	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 416,571	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	421,570	100 [ 123.8]	340,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	341,000
b	(　 ) 520,382	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 126.1]	418,452	100 [ 122.4]	341,873		342,000
c	(　 ) 292,177	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	287,071	100 [ 84.0]	341,751		342,000
d	(　 ) 334,724	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	321,335	100 [ 91.6]	350,802		351,000
e	(　 ) 434,057	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	441,002	100 [ 130.5]	337,933		338,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 341,000 円／㎡]

横浜港北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,393,942	929,337	4,464,605	3,270,800	1,193,805	（　0.9459） 1,129,220	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,093,778 円　　　　（　 248,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	101 ㎡	6.8 m x 15.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～３階は共同住宅）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	80.0	52.00	3,542	184,184	6.0	1,105,104
							0.0	0
2～ 2	住宅	65.00	85.0	55.25	2,479	136,965	2.0	273,930
							1.0	136,965
3～ 3	住宅	65.00	85.0	55.25	2,515	138,954	2.0	277,908
							1.0	138,954
～

～

計		195.00	83.3	162.50		460,103		1,656,942
								275,919

⑨年額支払賃料	460,103 円　×　12ヶ月　＝　 5,521,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,521,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,062 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,245,174 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,656,942 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,741 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,919 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 133,027 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,393,942 円　　　　（　 53,405 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１０Ｔ　　　　-19	3,814 ( 3,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	3,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,560 円/㎡　月額支払賃料（　 3,542 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１０Ｔ　　　　-20	2,835 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 86.7]	100 [100.0]	3,516
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,000 円	44,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	165,637 円	5,521,236　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,700 円	44,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 929,337 円　（　　　　　　 9,201 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,270,800 円（　　　　　 32,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,393,942 円
②総費用	929,337 円
③純収益　①－②	4,464,605 円
④建物等に帰属する純収益	3,270,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,193,805 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,129,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,093,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜港北 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-8

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　清水　堅太

TEL.

鑑定評価額

33,700,000 円

１㎡当たりの価格

334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月3日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区高田東４丁目９９５番３｢高田東４－２－１６｣				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高20m (90,200)
	1:2	医院兼共同住宅ＲＣ3	中小規模の店舗併用住宅が多い路線商業地域	北東10m県道	水道、ガス、下水	高田 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

自動車交通量は多いが、駐車
場を備える程の規模を有する
画地が少ない路線地域

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

高田駅南東方

600m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

商業地としての衰退傾向が進むバス通りの路線商業地域で、商況に大きな変化はなく、住居系の土地利用との競
合、用途的混在化が益々進行するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 336,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 249,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね横浜市北部を中心とする商業地域一帯である。主たる需要者は同一需給圏内に地縁のある中小法人、
不動産業者、個人事業者等が考えられる。更地取引においては実需目的も多く、賃貸物件については収益目的の需要が
中心となる。周辺は住居系の建物が多く見受けられる路線商業地域であり、需給関係は比較的安定しているが、商業系
地域内の取引件数は少なく、市場での中心価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は比較的繁華性の低いバス便通り沿いの路線商業地域である。共同住宅、店舗併用共同住宅の外、戸建住宅も見受
けられる。更地取引において実需目的も多く、需要者は代替・競争関係にある他の土地の取引価格との比較の観点から
取引意思を決定する傾向が強いものと思料する。本件では客観的かつ実証的な比準価格を標準として、収益価格を比較
考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、単価と総額との関連をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 317,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[ 94.5]

[100.0]
100

334,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引き締めが続く中、物価上昇、
供給面での制約、金融資本市場の変動等の影
響に十分留意を要するものの景気は緩やかに
持ち直している。

バス通り沿いの住商混在地域。裏の住宅需要
が旺盛であることから、今後、バス便通り沿
いにおいて住居系の建物割合が増加していく
ものと予測する。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０６Ｄ -2	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０５０３０２ -23	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北5.5m、東6m、三方路		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０３０４ -9	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北西12m県道、東3.8m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
d	１０５０３１３ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東6m、角地		準工高度5種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,898	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	255,429	100 [ 76.1]	335,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	336,000
b	(　 ) 334,724	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	325,160	100 [ 92.7]	350,766		351,000
c	(　 ) 296,804	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	313,175	100 [ 94.0]	333,165		333,000
d	(　 ) 292,177	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	286,612	100 [ 88.4]	324,222		324,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 336,000 円／㎡]

横浜港北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,212,619	892,607	4,320,012	3,122,800	1,197,212	（　0.9459） 1,132,443	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,165,400 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	101 ㎡	6.8 m x 15.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制等を勘案し、１階店舗、２階以上を共同住宅（２ＬＤＫタイプ　専有面積５８．５０㎡）を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	80.0	52.00	3,699	192,348	6.0	1,154,088
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	65.00	85.0	55.25	2,450	135,363	2.0	270,726
							1.0	135,363
3～ 3	共同住宅	65.00	85.0	55.25	2,450	135,363	2.0	270,726
							1.0	135,363
～

～

計		195.00	83.3	162.50		463,074		1,695,540
								270,726

⑨年額支払賃料	463,074 円　×　12ヶ月　＝　 5,556,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,556,888 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 444,551 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,112,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,695,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,599 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,726 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 84,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,212,619 円　　　　（　 51,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０６Ｔ　　　　-33	4,750 ( 4,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [125.0]	100 [ 90.0]	4,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,717 円/㎡　月額支払賃料（　 3,699 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０６Ｔ　　　　-29	3,945 ( 3,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [130.0]	100 [ 98.0]	3,128
c	１０５０３０６Ｔ　　　　-31	3,615 ( 3,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	3,757

横浜港北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,000 円	42,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	166,707 円	5,556,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 358,700 円	42,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 892,607 円　（　　　　　　 8,838 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,122,800 円（　　　　　 30,919 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,212,619 円
②総費用	892,607 円
③純収益　①－②	4,320,012 円
④建物等に帰属する純収益	3,122,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,197,212 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,132,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,212 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,165,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）