鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０８ -509	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ台形	南東18m市道、南西15m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０５０４１４ -7	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ整形	北東22m県道、北西6m、準角地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０５０４０９Ｄ -2	横浜市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東23m市道、北西15m、南西11m、三方路		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０５０４１５Ｄ -18	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、北東11m、南西8m、三方路		商業高度7種最高31m (100,600)
e	１０５０４１５Ｄ -1	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北東11.2m市道、北西8.2m、南西8m、三方路		商業高度7種最高31m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,687,143	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,711,713	100 [ 84.2]	2,032,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,030,000
b	(　 ) 1,615,509	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,624,920	100 [ 85.6]	1,898,271		1,900,000
c	(　 2,160,399) 2,160,399	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	2,232,412	100 [ 105.8]	2,110,030		2,110,000
d	(　 ) 2,227,174	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,152,935	100 [ 83.8]	2,569,135		2,570,000
e	(　 ) 1,876,954	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,814,389	100 [ 83.8]	2,165,142		2,170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,050,000 円／㎡]

横浜港北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	226,754,987	78,910,189	147,844,798	104,328,000	43,516,798	（　0.9332） 40,609,876	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	990,484,780 円　　　　（　 1,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	569.00	ＲＣ9F1B	5,511.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 高度1種最低14m	100 ％	800 ％	800 ％	644 ㎡	22.5 m x 28.5 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の１、２階は店舗フロア貸し、３～９階は事務所貸し、地下駐車場１６台の店舗事務所建物を想定。

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

建物の規模、形状、用途等において標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	513.00

1～ 1	店舗	446.00	67.9	303.00	4,400	1,333,200	10.0	13,332,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	569.00	83.3	474.00	3,800	1,801,200	5.0	9,006,000
							0.0	0
3～ 9	事務所	569.00	83.3	474.00	3,684	1,746,216	5.0	8,731,080
							0.0	0
～

計		5,511.00	74.3	4,095.00		15,357,912		83,455,560
								0

⑨年額支払賃料	15,357,912 円　×　12ヶ月　＝　 184,294,944 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,095.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 49,140,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的水準にて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,416,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	233,434,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,416,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,892,547 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	225,958,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	83,455,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 792,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,762 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	226,754,987 円　　　　（　 352,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０７Ｔ　　　　-7	4,160 ( 4,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,699 円/㎡　月額支払賃料（　 3,684 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０３０７Ｔ　　　　-26	4,034 ( 4,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,713
c	１０５０３０７Ｔ　　　　-25	3,191 ( 3,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,655

横浜港北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,100,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,570,189 円	237,850,944　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,230,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,770,000 円	1,620,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 78,910,189 円　（　　　　　　 122,531 円／㎡）　　（経費率　　 34.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,620,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 5,511.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	104,328,000 円（　　　　　 162,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	226,754,987 円
②総費用	78,910,189 円
③純収益　①－②	147,844,798 円
④建物等に帰属する純収益	104,328,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,516,798 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	40,609,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 990,484,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
横浜港北 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-5

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　徳田　亮

TEL.

鑑定評価額

1,290,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新横浜３丁目７番３				②地積　(㎡)	644 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度7種最高31m 高度1種最低14m (100,800)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ10F1B	高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南西40m市道	水道、ガス、下水	新横浜 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.5 ｍ、奥行　約　　 28.5 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新横浜駅前のオフィス街

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

新横浜駅北方

250m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m

⑤地域要因の将
　来予測

令和５年３月に東急新横浜線が開業予定であり、利便性の向上が見込まれる。新横浜エリアのオフィス市況は、
空室率は改善傾向、賃料は横ばい基調であり、品薄感も相俟って地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,780,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新横浜地区及び市内中心部の準高度商業地域。需要者の中心は、Ｊ－ＲＥＩＴや不動産ファンド、大手
企業等である。新横浜地区のオフィス市況は、空室率が改善傾向、賃料は横ばい、利回りは低下傾向にあり、収益用不
動産では品薄感も相俟って高値での取引も見受けられるなど、需要は底堅い。準高度商業地の取引価格は立地条件や規
模、繁華性の程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

準高度商業地の取引は少なく、収集した取引事例は広範囲に及んだが、適切に補修正を行って比準価格は求められてお
り、信頼性の高い価格が得られた。一方、近隣地域は空室率は改善傾向にあるが、賃料は横ばい基調であり、収益価格
はやや低位に試算された。需要者は収益性を考慮しつつ、周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

準高度商業地の取引は少ないが、稀少性及び
品薄感も相俟って高値での取引も多く見受け
られ、準高度商業地の地価は全般的に上昇基
調にある。

令和５年３月に東急新横浜線の開業が予定さ
れており、利便性の向上が見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１３Ｄ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東16m、角地		商業高度7種最高31m (100,800)
b	１０５０４０８ -509	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東18m市道、南西15m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,720)
d	１０５０４０５ -4	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m県道、南西3.6m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,127,284	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,144,462	100 [ 56.2]	2,036,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,040,000
b	(　 ) 1,687,143	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,663,041	100 [ 75.9]	2,191,095		2,190,000
c	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,069,138	100 [ 51.3]	2,084,090		2,080,000
d	(　 ) 1,363,288	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.2]	1,416,885	100 [ 72.0]	1,967,896		1,970,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,040,000 円／㎡]

横浜港北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	239,315,520	84,506,174	154,809,346	104,328,000	50,481,346	（　0.9332） 47,109,192	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	1,149,004,683 円　　　　（　 1,780,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	569.00	ＲＣ9F1B	5,511.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 高度1種最低14m	100 ％	800 ％	800 ％	644 ㎡	22.5 m x 28.5 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所（１～２階は店舗、３～９階は事務所、地下１階駐車場１８台）を想定した。

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	513.00

1～ 1	店舗	446.00	67.9	302.83	5,676	1,718,863	10.0	17,188,630
							0.0	0
2～ 2	店舗	569.00	83.3	473.98	4,541	2,152,343	5.0	10,761,715
							0.0	0
3～ 9	事務所	569.00	83.3	473.98	3,784	1,793,540	5.0	8,967,700
							0.0	0
～

計		5,511.00	74.3	4,094.67		16,425,986		90,724,245
								0

⑨年額支払賃料	16,425,986 円　×　12ヶ月　＝　 197,111,832 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,094.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 49,136,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な水準を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,752,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	246,247,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,752,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 12,549,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	238,449,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	90,724,245 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 861,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,762 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	239,315,520 円　　　　（　 371,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１０Ｔ　　　　-17	3,355 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	3,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,784 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０３１０Ｔ　　　　-18	3,667 ( 3,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	4,006
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,100,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	50,199,974 円	250,999,872　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,196,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,770,000 円	1,620,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 84,506,174 円　（　　　　　　 131,221 円／㎡）　　（経費率　　 35.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,620,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 5,511.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	104,328,000 円（　　　　　 162,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	239,315,520 円
②総費用	84,506,174 円
③純収益　①－②	154,809,346 円
④建物等に帰属する純収益	104,328,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	50,481,346 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,109,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,149,004,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,780,000 円／㎡）