鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０５ -14	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
b	１０５０３１０Ｄ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9m県道、東1.8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０５０３１０Ｄ -21	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北12m市道、東12m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０５０３０３ -18	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m県道、北5.2m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０５０３１２ -34	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 416,571	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	429,901	100 [ 60.0]	716,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	717,000
b	(　 ) 465,220	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	413,401	100 [ 60.0]	689,002		689,000
c	(　 ) 578,291	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	525,218	100 [ 60.0]	875,363		875,000
d	(　 ) 555,828	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	608,541	100 [ 60.0]	1,014,235		1,010,000
e	(　 ) 837,930	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	777,751	100 [ 70.0]	1,111,073		1,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

横浜港北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,661,172	3,220,410	12,440,762	7,776,200	4,664,562	（　0.9310） 4,342,707	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	100,993,186 円　　　　（　 856,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	92.00	ＲＣ5	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	118 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビル（１～２階店舗、３階以上事務所、いずれもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.00	82.0	75.44	6,248	471,349	10.0	4,713,490
							0.0	0
2～ 2	店舗	92.00	82.0	75.44	3,436	259,212	6.0	1,555,272
							0.0	0
3～ 3	事務所	92.00	82.0	75.44	2,812	212,137	3.0	636,411
							0.0	0
4～ 4	事務所	92.00	82.0	75.44	2,812	212,137	3.0	636,411
							0.0	0
5～ 5	事務所	92.00	82.0	75.44	2,812	212,137	3.0	636,411
							0.0	0

計		460.00	82.0	377.20		1,366,972		8,177,995
								0

⑨年額支払賃料	1,366,972 円　×　12ヶ月　＝　 16,403,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,403,664 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 820,183 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,583,481 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,177,995 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,691 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,661,172 円　　　　（　 132,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０６Ｔ　　　　-32	7,486 ( 7,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [150.0]	100 [ 80.0]	7,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,300 円/㎡　月額支払賃料（　 6,248 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０６Ｔ　　　　-33	4,750 ( 4,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [128.7]	100 [ 70.0]	6,591
c	１０５０３０２Ｔ　　　　-12	3,536 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	5,581

横浜港北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	590,000 円	118,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	492,110 円	16,403,664　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 899,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,220,410 円　（　　　　　　 27,292 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,776,200 円（　　　　　 65,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,661,172 円
②総費用	3,220,410 円
③純収益　①－②	12,440,762 円
④建物等に帰属する純収益	7,776,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,664,562 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,342,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,993,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 856,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜港北 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-2

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　岩崎　佐斗子

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

954,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３｢綱島西１－１－３｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度7種最高31m (90,400)
	台形 1:2	店舗兼住宅Ｓ5	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西7m市道	水道、ガス、下水	綱島 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和５年３月新駅開業予定

街

路

７ｍ　市道

交通

施設

綱島駅南西方

60m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

綱島駅至近の繁華な商業地域で、今後もほぼ現況を維持すると見込まれる。新線の開業等による商環境の向上等
も期待され、地価は近年上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 970,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 766,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区及び隣接周辺地域において、駅周辺に形成された商業地域である。需要者は、圏内外の法人、地
元個人事業主、不動産賃貸業者等が中心となる。繁華な商業地は希少性が高いが、個別の選別が進む傾向もあり、綱島
駅東側で進行中の再開発事業完了による中心地の移動等も懸念されている。商業地の取引価格は個別性が強く、中心的
価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は比較的小規模な店舗が集約する商業地域であるが、地価に相応する賃料は未だ形成されておらず、収益価格
は比準価格に対し低位に求められたと考える。一方、商業地の供給は限られることから、取引価格は立地等を重視する
希少性等に着目して形成されている。よって、多数事例を検討して得た比準価格を重視し、比準価格を比較考量して、
周辺標準地等の価格との均衡にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    915,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港北 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    933,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しており、物価上昇、
金融資本市場の変動等による影響に十分注意
を要するものの、市内商業地取引は概ね堅調
に推移している。

近隣地域付近で新駅建造中であり、期待感と
不安感が混在している。商環境は徐々に改善
しており、立地等に優る物件に対する需要は
堅調である。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０３ -18	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m県道、北5.2m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０５０３１０Ｄ -29	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
c	１０５０４０９ -27	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	１０５０５１０５ -17	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、東6m、西4m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 555,828	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	609,712	100 [ 59.0]	1,033,410	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,030,000
b	(　 ) 738,470	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	759,886	100 [ 77.8]	976,717		977,000
c	(　 ) 561,956	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	574,444	100 [ 63.6]	903,214		903,000
d	(　 ) 550,381	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	558,102	100 [ 65.0]	858,618		859,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 970,000 円／㎡]

横浜港北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,529,063	3,316,608	12,212,455	8,039,800	4,172,655	（　0.9310） 3,884,742	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	90,342,837 円　　　　（　 766,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	94.00	ＲＣ5	470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	118 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の土地利用等より、１～２階店舗、３～５階事務所を想定した。

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	94.00	75.0	70.50	6,248	440,484	10.0	4,404,840
							0.0	0
2～	店舗	94.00	82.0	77.08	3,436	264,847	6.0	1,589,082
							0.0	0
3～	事務所	94.00	82.0	77.08	2,812	216,749	3.0	650,247
							0.0	0
4～	事務所	94.00	82.0	77.08	2,812	216,749	3.0	650,247
							0.0	0
5～	事務所	94.00	82.0	77.08	2,812	216,749	3.0	650,247
							0.0	0

計		470.00	80.6	378.82		1,355,578		7,944,663
								0

⑨年額支払賃料	1,355,578 円　×　12ヶ月　＝　 16,266,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,266,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 813,347 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,453,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,944,663 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,529,063 円　　　　（　 131,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０６Ｔ　　　　-33	4,750 ( 4,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	5,882	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,300 円/㎡　月額支払賃料（　 6,248 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０６Ｔ　　　　-32	7,486 ( 7,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	8,944
c	１０５０３１１Ｔ　　　　-4	4,284 ( 4,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	4,648

横浜港北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	610,000 円	122,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	488,008 円	16,266,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 937,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,037,000 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,316,608 円　（　　　　　　 28,107 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,039,800 円（　　　　　 68,134 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,529,063 円
②総費用	3,316,608 円
③純収益　①－②	12,212,455 円
④建物等に帰属する純収益	8,039,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,172,655 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,884,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,342,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 766,000 円／㎡）