鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１１ -41	横浜市青葉区		建付地	（　）	台形	東18m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０５０３０１ -11	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０５０３１２ -46	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０５０３１０ -30	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
e	１０５０３１３ -4	横浜市都筑区		更地	（　）	不整形	北東12m市道、南西9m、二方路		近商高度6種最高20m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,151,515	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,178,000	100 [ 92.9]	1,268,030	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 1,039,995	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,111,755	100 [ 82.6]	1,345,950		1,350,000
c	(　 ) 1,279,984	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	1,052,659	100 [ 94.1]	1,118,660		1,120,000
d	(　 ) 699,074	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,153	100 [ 69.2]	1,033,458		1,030,000
e	(　 ) 789,360	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	903,723	100 [ 82.9]	1,090,136		1,090,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,170,000 円／㎡]

横浜港北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,388,063	2,240,508	9,147,555	4,707,440	4,440,115	（　0.9541） 4,236,314	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	100,864,619 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	73.00	ＲＣ4	292.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.2 m x 14.3 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制等を勘案し、１、２階店舗フロア貸し、３階以上事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.00	80.0	58.40	6,916	403,894	10.0	4,038,940
							0.0	0
2～ 2	店舗	73.00	82.0	59.86	3,800	227,468	7.0	1,592,276
							0.0	0
3～ 3	事務所	73.00	82.0	59.86	3,200	191,552	4.0	766,208
							0.0	0
4～ 4	事務所	73.00	82.0	59.86	3,200	191,552	4.0	766,208
							0.0	0
～

計		292.00	81.5	237.98		1,014,466		7,163,632
								0

⑨年額支払賃料	1,014,466 円　×　12ヶ月　＝　 12,173,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,173,592 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 852,151 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,321,441 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,163,632 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,388,063 円　　　　（　 115,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０６Ｔ　　　　-32	7,486 ( 7,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [ 86.0]	8,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,974 円/㎡　月額支払賃料（　 6,916 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０６Ｔ　　　　-30	5,488 ( 5,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	6,364
c	１０５０３０６Ｔ　　　　-33	4,750 ( 4,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 86.0]	5,933

横浜港北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,000 円	72,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	365,208 円	12,173,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 756,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 613,700 円	72,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,200 円	72,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,200 円	72,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,240,508 円　（　　　　　　 22,631 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,200,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 292.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,707,440 円（　　　　　 47,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,388,063 円
②総費用	2,240,508 円
③純収益　①－②	9,147,555 円
④建物等に帰属する純収益	4,707,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,440,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,236,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,864,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜港北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-1

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　修

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	870,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉本町１丁目１８８６番２０｢日吉本町１－２－２｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ5	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南10.8m市道	水道、ガス、下水	日吉 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

日吉中央通り沿いの商業地域

街

路

１０．８ｍ市道

交通

施設

日吉駅西方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、当面は現況のまま推移するものと判断される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 878,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市港北区及び周辺各区の商業地域である。需要者の中心は店舗兼事務所用地としての取得を目論む
自用目的等の中小企業等である。市内でも著名な日吉駅に近く、繁華性の優る日吉中央通りに面するために各種店舗等
の需要は底堅い。新規の商業地での土地供給は少ないため希少性を有する立地である。土地は規模立地等により差異が
あり、その把握は難しく、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

日吉駅から１００ｍ程度の店舗が建ち並ぶ商業地域で、収益価格を基にした取引も検討されるが、立地等に優ることか
ら自社ビル等所有目的需要も多く存している。よって各手法にかかる相対的信頼性を吟味の上、現実的に商業地の市場
性を反映し、信頼性を有する比準価格を重視し、収益建物と各数値を想定したが、低位に試算された収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 915,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[ 83.5]

[100.0]
100

1,140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全般に緩やかに持ち直している景気状況下で
、商業地需要にも押し上げ効果が期待されて
いるが、地価は選別化多極化の傾向で推移し
ている。

地域に変動要因がなく、今後も駅前商業地と
して推移するものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１４ -13	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東8m市道、北西5.5m、二方路		近商高度5種最高20m (100,200)
b	１０５０３０１ -11	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０５０３０５ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,166)
d	１０５０３１０ -30	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 661,423	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	671,246	100 [ 58.9]	1,139,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 ) 1,039,995	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,079,515	100 [ 83.5]	1,292,832		1,290,000
c	(　 ) 452,054	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	466,520	100 [ 56.0]	833,071		833,000
d	(　 ) 699,074	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	708,162	100 [ 67.9]	1,042,948		1,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,160,000 円／㎡]

横浜港北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,044,715	2,314,770	8,729,945	4,903,040	3,826,905	（　0.9541） 3,651,250	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	86,934,524 円　　　　（　 878,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	73.00	ＲＣ4	292.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.2 m x 14.3 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビル（１～２階店舗、３～４階事務所いずれもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.00	80.0	58.40	7,006	409,150	10.0	4,091,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	73.00	82.0	59.86	3,600	215,496	7.0	1,508,472
							0.0	0
3～ 3	事務所	73.00	82.0	59.86	3,000	179,580	4.0	718,320
							0.0	0
4～ 4	事務所	73.00	82.0	59.86	3,000	179,580	4.0	718,320
							0.0	0
～

計		292.00	81.5	237.98		983,806		7,036,612
								0

⑨年額支払賃料	983,806 円　×　12ヶ月　＝　 11,805,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,805,672 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 826,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,979,275 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,036,612 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,044,715 円　　　　（　 111,563 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０７Ｔ　　　　-5	5,694 ( 5,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	7,051	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,064 円/㎡　月額支払賃料（　 7,006 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０７Ｔ　　　　-6	4,239 ( 4,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 81.0]	100 [ 85.0]	7,077
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	376,000 円	75,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	354,170 円	11,805,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 795,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 639,200 円	75,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,200 円	75,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,200 円	75,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,314,770 円　（　　　　　　 23,382 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,200,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 292.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,903,040 円（　　　　　 49,526 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,044,715 円
②総費用	2,314,770 円
③純収益　①－②	8,729,945 円
④建物等に帰属する純収益	4,903,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,826,905 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,651,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,934,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 878,000 円／㎡）