鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０２ -25	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０３０４ -6	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０５０３１０Ｄ -18	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０５０３１２ -6	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	不整形	西6.6m市道、東7.5m、二方路		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	１０５０３１０ -16	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,519	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	308,536	100 [ 99.7]	309,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	309,000
b	(　 ) 393,592	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	394,750	100 [ 112.4]	351,201		351,000
c	(　 ) 283,830	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	288,939	100 [ 90.8]	318,215		318,000
d	(　 ) 177,154	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	251,214	100 [ 103.6]	242,485		242,000
e	(　 ) 286,996	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	294,171	100 [ 102.6]	286,716		287,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 319,000 円／㎡]

横浜港北 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,429,191	8,322,791	36,106,400	26,649,000	9,457,400	（　0.9289） 8,784,979	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	195,221,756 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	370.00	ＲＣ5	1,710.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,000 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制及び周辺の土地利用等を参考として、５階建共同住宅（１戸当り５０平米程度２９戸、駐車場１２台）を想定した。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率によった。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	370.00	85.0	314.50	2,297	722,407	1.0	722,407
							1.0	722,407
2～	居宅	350.00	90.0	315.00	2,320	730,800	1.0	730,800
							1.0	730,800
3～	居宅	350.00	90.0	315.00	2,343	738,045	1.0	738,045
							1.0	738,045
4～	居宅	340.00	90.0	306.00	2,366	723,996	1.0	723,996
							1.0	723,996
5～	居宅	300.00	85.0	255.00	2,390	609,450	1.0	609,450
							1.0	609,450

計		1,710.00	88.0	1,505.50		3,524,698		3,524,698
								3,524,698

⑨年額支払賃料	3,524,698 円　×　12ヶ月　＝　 42,296,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,505.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,296,376 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,778,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,678,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,524,698 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,837 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,524,698 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,717,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,429,191 円　　　　（　 44,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０２Ｔ　　　　-8	2,483 ( 2,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０２Ｔ　　　　-9	2,501 ( 2,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,554
c	１０５０３１２Ｔ　　　　-13	2,302 ( 2,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,401

横浜港北 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,025,000 円	405,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,333,691 円	44,456,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 711,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,442,500 円	405,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,322,791 円　（　　　　　　 8,323 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	405,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,710.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,649,000 円（　　　　　 26,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,429,191 円
②総費用	8,322,791 円
③純収益　①－②	36,106,400 円
④建物等に帰属する純収益	26,649,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,457,400 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,784,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,221,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜港北 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -35

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　矢島　正喜

TEL.

鑑定評価額

310,000,000 円

１㎡当たりの価格

310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉５丁目１５１０番２｢日吉５－２１－２３｣				②地積　(㎡)	1,000 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ5	共同住宅のほか、一般住宅等も見られる住宅地域	西7m市道、背面道	水道、ガス、下水	日吉 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中規模マンションの利用を中
心とする住宅地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

日吉駅南東方

1.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

宅地利用率は高く、中規模マンションと一部専用住宅が混在し、中層共同住宅地としての用途は継続され、今後
は、一部駐車場の宅地化が、また老朽化した共同住宅の用途変換が予想される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東急東横線沿線駅を最寄駅とするマンションを中心とする住宅地域で、需要者は不動産開発業者、及び
賃貸住宅経営者等である。多くは事業用不動産が対象となる。対象不動産の性格上、一般人が介入する余地は少なく業
者間取引が中心となる。取引は一般の住宅取引に比較し件数は少なく、取引価格についても価格水準を形成するに至っ
ていない。マンション需要は高まっているものの、供給共は小さく、取引総額で３億円～５億円が一応の目安となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は投資用不動産の側面を持ち、収益性が地価に与える影響は小さくないと判断される。地価は取引価格に収
斂するため比準価格の優位性に異論はなく、日本経済は比較的安定しているため比準価格の信頼性は高く、一方収益価
格は、住宅の家賃収益から求めたもので、これも地域の実態を反映しているため両価格を等しく重視すべきで、両価格
を関連づけ代表標準地との検討を行い、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 397,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[102.0]

100
[131.8]

[100.0]
100

310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港北区は東部の綱島駅を中心とした再開発、
日吉駅周辺の大規模マンションの建設等及び
相鉄・東急直通線の開業を控え、地価は上昇
の機運にある。

マンションの利用を中心に一部戸建住宅が混
在し、駐車場の利用が見られ、今後は共同住
宅等の用途変換が予想される。

西側で幅員７ｍ市道、東側は幅員３ｍの市道
に面し、地形は整形、地積は適正でこの面で
は問題はないが、徒歩圏外の点で市場競争力
は劣る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１１ -36	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3m私道、南2.5m、角地		１住居高度4種最高20m (60,160)
b	１０５０３０２ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		１住居高度1種最高10m (70,160)
c	１０５０３１０Ｄ -18	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０５０３０３Ｄ -9	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 248,373	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	244,233	100 [ 79.4]	307,598	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	308,000
b	(　 ) 277,645	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	316,049	100 [ 98.6]	320,537		321,000
c	(　 ) 283,830	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	285,817	100 [ 90.8]	314,776		315,000
d	(　 ) 383,166	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	383,166	100 [ 123.8]	309,504		310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

横浜港北 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,888,089	8,714,739	36,173,350	27,649,000	8,524,350	（　0.9519） 8,114,329	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	180,318,422 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	370.00	ＲＣ5	1,710.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,000 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（５０㎡）５階建共同住宅を想定。駐車場は１２台を計画

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用通路等を除外したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	370.00	85.0	314.50	2,198	691,271	1.0	691,271
							1.0	691,271
2～ 2	住宅	350.00	90.0	315.00	2,243	706,545	1.0	706,545
							1.0	706,545
3～ 3	住宅	350.00	90.0	315.00	2,450	771,750	1.0	771,750
							1.0	771,750
4～ 4	住宅	340.00	90.0	306.00	2,470	755,820	1.0	755,820
							1.0	755,820
5～ 5	住宅	300.00	85.0	255.00	2,500	637,500	1.0	637,500
							1.0	637,500

計		1,710.00	88.0	1,505.50		3,562,886		3,562,886
								3,562,886

⑨年額支払賃料	3,562,886 円　×　12ヶ月　＝　 42,754,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,505.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,754,632 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,796,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,118,047 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,562,886 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,562,886 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,735,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,888,089 円　　　　（　 44,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１３Ｔ　　　　-5	1,784 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,243 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３１３Ｔ　　　　-6	2,336 ( 2,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,336
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,150,000 円	430,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,347,439 円	44,914,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 702,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,655,000 円	430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,714,739 円　（　　　　　　 8,715 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	430,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 1,710.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,649,000 円（　　　　　 27,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,888,089 円
②総費用	8,714,739 円
③純収益　①－②	36,173,350 円
④建物等に帰属する純収益	27,649,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,524,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,114,329 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,114 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,318,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）