鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０３Ｄ -10	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	北西3.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０５０３１４ -15	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、南西1.8m、角地		１低専高度1種最高10m (80,100)
c	１０５０３０３Ｄ -17	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北7.5m市道、東2m、南2m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０５０３０１ -27	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、北西6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０５０３０３ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4.5m市道、南西2m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,452	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.9]	283,648	100 [ 92.3]	307,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	310,000
b	(　 ) 591,576	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	599,266	100 [ 101.0]	593,333		599,000
c	(　 ) 573,123	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 119.7]	485,024	100 [ 103.1]	470,440		475,000
d	(　 ) 405,230	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	396,968	100 [ 96.0]	413,508		418,000
e	(　 391,396) 391,396	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	389,552	100 [ 97.6]	399,131		403,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 441,000 円／㎡]

横浜港北 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,759,749	690,579	4,069,170	1,996,440	2,072,730	（　0.9706） 2,011,792	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	44,706,489 円　　　　（　 298,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	150 ㎡	9.9 m x 15.1 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３７．５㎡を４戸、周辺の利用状況及び敷地規模を勘案して判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.00	100.0	75.00	2,612	195,900	2.0	391,800
							1.0	195,900
2～ 2	居宅	75.00	100.0	75.00	2,665	199,875	2.0	399,750
							1.0	199,875
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		395,775		791,550
								395,775

⑨年額支払賃料	395,775 円　×　12ヶ月　＝　 4,749,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,749,300 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,559,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	791,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,599 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 395,775 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 192,822 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,759,749 円　　　　（　 31,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０３Ｔ　　　　-27	2,380 ( 2,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,726	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,782 円/㎡　月額支払賃料（　 2,665 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０３Ｔ　　　　-28	2,570 ( 2,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,944
c	１０５０３０３Ｔ　　　　-52	2,022 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,675

横浜港北 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,479 円	4,749,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 690,579 円　（　　　　　　 4,604 円／㎡）　　（経費率　　 14.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,996,440 円（　　　　　 13,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,759,749 円
②総費用	690,579 円
③純収益　①－②	4,069,170 円
④建物等に帰属する純収益	1,996,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,072,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,011,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,706,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 298,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
横浜港北 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -33

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　徳田　亮

TEL.

鑑定評価額

65,400,000 円

１㎡当たりの価格

436,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区綱島西１丁目５２４番２４｢綱島西１－１６－１７｣				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度1種最高10m (70,100)
	1:1.5	住宅ＲＣ2	一般住宅のほか駐車場等が見られる住宅地域	北東6.5m市道	水道、ガス、下水	綱島 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．５
ｍ市道

交通

施設

綱島駅北西方

500m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

高台の低層住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持すると予測する。綱島駅から徒歩圏で利便
性が良好であることから、住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 436,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 316,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区北部の東急東横線及び地下鉄グリーンライン沿線の住宅地域。需要者の中心は都心又は市内中心
部に通勤する一次取得者層である。綱島駅から徒歩圏の閑静な住宅地域であり、住環境及び利便性が良好なことから、
住宅需要は旺盛である。また、令和５年３月に新綱島駅の開業が予定されており、更なる利便性の向上が見込まれる。
市場の中心価格帯は、土地で総額６千５百万円前後であり、近年総額を抑えた小規模な建売住宅が多く見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周
辺にはアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当
該地域は綱島駅徒歩圏の高台の閑静な住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性等を重視することから、比準
価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 435,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[103.0]

100
[102.9]

[101.0]
100

434,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近１年の港北区の人口は微増であり、住宅
需要は概ね堅調である。駅徒歩圏の住宅地の
地価は全般的に上昇基調にある。

綱島駅周辺では市街地再開発事業が行われて
いるほか、令和５年３月に新綱島駅が開業予
定であり、利便性の更なる向上が見込まれる
。

個別的要因に変動はないが、北東道路に面す
る画地であり、日照等の点で若干優位性が認
められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０２ -34	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,180)
b	１０５０３１０ -15	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０３０４ -10	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０３０２ -19	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 452,806	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	375,873	100 [ 86.9]	432,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	437,000
b	(　 ) 430,639	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.7]	376,582	100 [ 87.1]	432,356		437,000
c	(　 ) 428,928	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	353,623	100 [ 81.9]	431,774		436,000
d	(　 ) 446,125	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 118.5]	386,265	100 [ 89.8]	430,139		434,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +18.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 436,000 円／㎡]

横浜港北 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,800,946	705,441	4,095,505	1,904,120	2,191,385	（　0.9725） 2,131,122	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	47,358,267 円　　　　（　 316,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	150 ㎡	9.9 m x 15.1 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建のアパート（各階２戸、専有面積３７．５㎡の１ＤＫタイプ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	2,665	199,875	1.0	199,875
							1.0	199,875
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,718	203,850	1.0	203,850
							1.0	203,850
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		403,725		403,725
								403,725

⑨年額支払賃料	403,725 円　×　12ヶ月　＝　 4,844,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,844,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,235 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,602,465 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	403,725 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 403,725 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 194,646 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,800,946 円　　　　（　 32,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１０Ｔ　　　　-11	3,221 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [121.1]	100 [100.0]	2,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,780 円/㎡　月額支払賃料（　 2,665 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１０Ｔ　　　　-12	2,809 ( 2,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.8]	100 [100.0]	2,766
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,500 円	26,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,341 円	4,844,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,500 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 705,441 円　（　　　　　　 4,703 円／㎡）　　（経費率　　 14.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,904,120 円（　　　　　 12,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,800,946 円
②総費用	705,441 円
③純収益　①－②	4,095,505 円
④建物等に帰属する純収益	1,904,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,191,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,131,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,358,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316,000 円／㎡）