鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１３ -20	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.1m市道、西3.8m、角地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０３０４ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	台形	北東4m市道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０３１２ -31	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０５０３０２ -14	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０５０３０２ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 310,091	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	306,478	100 [ 101.5]	301,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	302,000
b	(　 ) 270,189	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	263,694	100 [ 98.4]	267,982		268,000
c	(　 ) 342,729	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	346,499	100 [ 117.3]	295,396		295,000
d	(　 ) 333,658	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	340,672	100 [ 119.8]	284,367		284,000
e	(　 ) 342,449	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	360,101	100 [ 123.6]	291,344		291,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

横浜港北 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,377,468	523,066	2,854,402	1,513,160	1,341,242	（　0.9725） 1,304,358	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,985,733 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.00	ＬＳ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	148 ㎡	11.7 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け４戸（１戸当たり２９㎡程度）の軽量鉄骨造２階建アパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	58.00	100.0	58.00	2,422	140,476	2.0	280,952
							1.0	140,476
2～ 2	住宅	58.00	100.0	58.00	2,471	143,318	2.0	286,636
							1.0	143,318
～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		283,794		567,588
								283,794

⑨年額支払賃料	283,794 円　×　12ヶ月　＝　 3,405,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,405,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,276 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,235,252 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	567,588 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,392 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 283,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,824 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,377,468 円　　　　（　 22,821 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０９Ｔ　　　　-8	2,199 ( 2,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,437	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,580 円/㎡　月額支払賃料（　 2,471 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０９Ｔ　　　　-9	2,641 ( 2,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,641
c	１０５０３０９Ｔ　　　　-10	2,810 ( 2,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,676

横浜港北 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,166 円	3,405,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,066 円　（　　　　　　 3,534 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,513,160 円（　　　　　 10,224 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,377,468 円
②総費用	523,066 円
③純収益　①－②	2,854,402 円
④建物等に帰属する純収益	1,513,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,341,242 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,304,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,813 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,985,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
横浜港北 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -32

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　徳田　亮

TEL.

鑑定評価額

41,400,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区篠原町字飯倉谷１４８７番５５				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域	北西6.5m市道	水道、ガス、下水	新横浜 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．５
ｍ市道

交通

施設

新横浜駅南東方

700m

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持すると予測する。新横浜駅から徒歩圏で利便性が
良好であることから、住宅需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区南部の住宅地域。需要者の中心は都心又は市内中心部への通勤者である。丘陵地で起伏に富んで
おり、新横浜駅からの道程は坂道が多い等街路条件はやや劣るが、近隣地域は区画整然とした閑静な住宅地域が形成さ
れており、住宅需要は概ね堅調である。市場の中心価格帯は、土地で３千５百万～４千５百万円程度、新築戸建住宅で
５千万～６千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパ
ートも散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は新横
浜駅から徒歩圏の戸建住宅が中心の住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性や市場流通性を重視することか
ら、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 353,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[100.0]

100
[130.6]

[100.0]
100

279,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近１年の港北区の人口は微増であり、住宅
需要は概ね堅調である。駅徒歩圏の住宅地の
地価は全般的に上昇基調にある。

地域要因に特段の変動はない。最寄駅へのア
クセス及び住環境は良好な地域であり、住宅
需要は概ね堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１３ -20	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.1m市道、西3.8m、角地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０３０４ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	台形	北東4m市道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０３０２ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０５０３０２ -2	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南西5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 310,091	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	302,339	100 [ 107.6]	280,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 270,189	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	268,335	100 [ 97.0]	276,634		277,000
c	(　 ) 342,449	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	347,928	100 [ 125.0]	278,342		278,000
d	(　 ) 260,477	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	261,251	100 [ 92.9]	281,217		281,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

横浜港北 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,378,910	513,491	2,865,419	1,469,720	1,395,699	（　0.9725） 1,357,317	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	30,162,600 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.00	ＬＳ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	148 ㎡	11.7 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建のアパート（各階２戸、専有面積２９㎡の１ＤＫタイプ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	58.00	100.0	58.00	2,425	140,650	1.0	140,650
							1.0	140,650
2～ 2	住宅	58.00	100.0	58.00	2,474	143,492	1.0	143,492
							1.0	143,492
～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		284,142		284,142
								284,142

⑨年額支払賃料	284,142 円　×　12ヶ月　＝　 3,409,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,409,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,485 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,239,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	284,142 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,699 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,142 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,992 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,378,910 円　　　　（　 22,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１０Ｔ　　　　-9	2,682 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.5]	100 [105.0]	2,549	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,530 円/㎡　月額支払賃料（　 2,425 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１０Ｔ　　　　-10	2,782 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [112.9]	100 [105.0]	2,523
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,500 円	20,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,291 円	3,409,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 513,491 円　（　　　　　　 3,470 円／㎡）　　（経費率　　 15.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,469,720 円（　　　　　 9,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,378,910 円
②総費用	513,491 円
③純収益　①－②	2,865,419 円
④建物等に帰属する純収益	1,469,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,395,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,357,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,162,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）