鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０３Ｄ -2	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.9m市道、西5.1m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０５０３０３ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4.5m市道、南西2m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	１０５０３１４ -11	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０５０３０５ -8	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０５０３１０ -16	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 490,157	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.7]	442,695	100 [ 116.0]	381,634	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	382,000
b	(　 ) 391,396	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	387,707	100 [ 104.7]	370,303		370,000
c	(　 ) 461,228	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	454,132	100 [ 101.6]	446,980		447,000
d	(　 ) 266,500	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	270,986	100 [ 91.3]	296,808		297,000
e	(　 ) 286,996	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.5]	359,354	100 [ 100.7]	356,856		357,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -17.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

横浜港北 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,318,165	1,140,029	5,178,136	3,581,510	1,596,626	（　0.9519） 1,519,828	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	33,773,956 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｓ3	246.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	144 ㎡	9.4 m x 14.2 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋタイプ（専有面積１階約３４．８㎡、２・３階約３６．９㎡、計６戸）を想定。駐車場なし。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.00	85.0	69.70	2,328	162,262	2.0	324,524
							1.0	162,262
2～ 2	住宅	82.00	90.0	73.80	2,400	177,120	2.0	354,240
							1.0	177,120
3～ 3	住宅	82.00	90.0	73.80	2,520	185,976	2.0	371,952
							1.0	185,976
～

～

計		246.00	88.3	217.30		525,358		1,050,716
								525,358

⑨年額支払賃料	525,358 円　×　12ヶ月　＝　 6,304,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 217.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,304,296 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 252,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,052,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,050,716 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 525,358 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 255,954 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,318,165 円　　　　（　 43,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１４Ｔ　　　　-15	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,207	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,470 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３１４Ｔ　　　　-16	2,660 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	2,745
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,500 円	55,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	189,129 円	6,304,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 473,400 円	55,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,700 円	55,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,700 円	55,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,140,029 円　（　　　　　　 7,917 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,700,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 246.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,581,510 円（　　　　　 24,872 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,318,165 円
②総費用	1,140,029 円
③純収益　①－②	5,178,136 円
④建物等に帰属する純収益	3,581,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,596,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,519,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,773,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜港北 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -26

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　芳明

TEL.

鑑定評価額

52,100,000 円

１㎡当たりの価格

362,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉３丁目７８６番４｢日吉３－１１－２｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1:1.5	住宅Ｗ3	一般住宅のほかに共同住宅も見られる住宅地域	北西5.2m市道	水道、ガス、下水	日吉 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

慶応大学日吉校舎に隣接する
住宅地域

街

路

基準方位　北５．２
ｍ市道

交通

施設

日吉駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

選好性の高い東急東横線日吉駅から徒歩圏の交通利便性が良好な住宅地域である。最近では画地の細分化傾向が
認められるが、当面、現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 382,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、選好性の高い東急東横線日吉駅、綱島駅及び地下鉄グリーンライン日吉本町駅を最寄り駅とする徒歩圏
及びその周辺バス圏の区画整然とした住宅地域である。特に日吉駅及び綱島駅を最寄り駅とする住宅地域との価格牽連
性が高い。需要者の中心は、圏域内のほか、東京方面からの外部流入も多く、都心及び横浜市中心部に通勤する比較的
所得の高いサラリーマン世帯層が多い。新築建売（１５０㎡程度）で土地６０００万円、建売で８０００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

選好性の働く日吉駅徒歩圏の住宅地域に存するため、エンドユーザーが自用目的で取得する場合が中心。賃貸住宅の利
用は遊休地の有効利用程度が中心で投資目的で購入する場合は少ない。住環境及び利便性を両立する希少性を有する地
域で、賃料収入との相関関係は希薄である。よって、実需目的で取得した事例から求めた比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、更に指定基準地との半期変動率及び単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    347,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港北（県） -11             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    354,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産融資における資金調達環境は引き続き
良好。人気の高い当該地域への、エンドユー
ザーの不動産取得意欲は依然底堅い。

熟成度が高い旧来からある住宅地域であり、
細分化等は認められるが、住環境等に大きな
変動は認められない。

北西側道路付けで、選好性は普通であり、価
格形成要因に大きな変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０３Ｄ -17	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北7.5m市道、東2m、南2m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０５０３１２ -12	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０３１２ -11	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０３０２ -18	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 573,123	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	540,731	100 [ 135.1]	400,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	400,000
b	(　 ) 532,583	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	547,495	100 [ 126.0]	434,520		435,000
c	(　 ) 571,889	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	580,299	100 [ 128.4]	451,946		452,000
d	(　 ) 341,024	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	349,465	100 [ 112.5]	310,636		311,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 382,000 円／㎡]

横浜港北 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,230,228	1,005,697	5,224,531	3,417,280	1,807,251	（　0.9459） 1,709,479	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	37,988,422 円　　　　（　 264,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	144 ㎡	9.4 m x 14.2 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（専有面積約４０㎡×６戸）を想定。駐車場なし。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建の共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	85.0	72.25	2,253	162,779	2.0	325,558
							1.0	162,779
2～ 2	住宅	85.00	90.0	76.50	2,299	175,874	2.0	351,748
							1.0	175,874
3～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	2,345	179,393	2.0	358,786
							1.0	179,393
～

～

計		255.00	88.3	225.25		518,046		1,036,092
								518,046

⑨年額支払賃料	518,046 円　×　12ヶ月　＝　 6,216,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,216,552 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 248,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,967,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,036,092 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 518,046 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 252,392 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,230,228 円　　　　（　 43,265 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０１Ｔ　　　　-37	2,488 ( 2,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [122.4]	100 [107.0]	2,375	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,299 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０１Ｔ　　　　-16	1,529 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 76.0]	100 [110.0]	2,286
c	１０５０３０１Ｔ　　　　-10	2,072 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	2,543

横浜港北 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,000 円	47,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,497 円	6,216,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 401,200 円	47,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,005,697 円　（　　　　　　 6,984 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,417,280 円（　　　　　 23,731 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,230,228 円
②総費用	1,005,697 円
③純収益　①－②	5,224,531 円
④建物等に帰属する純収益	3,417,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,807,251 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,709,479 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,988,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,000 円／㎡）