鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１２ -23	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０３０３ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4.5m市道、南西2m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	１０５０３０３ -7	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西3.8m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０５０３１２ -4	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０５０３１２ -7	横浜市港北区		更地	（　）	袋地等	南4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 457,752	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.0]	424,761	100 [ 93.2]	455,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	469,000
b	(　 391,396) 391,396	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	387,707	100 [ 113.7]	340,991		351,000
c	(　 ) 460,993	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	450,131	100 [ 108.3]	415,633		428,000
d	(　 ) 330,321	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	349,553	100 [ 109.4]	319,518		329,000
e	(　 ) 372,587	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	436,811	100 [ 126.1]	346,400		357,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

横浜港北 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,988,743	1,403,527	7,585,216	4,423,640	3,161,576	（　0.9459） 2,990,535	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	66,456,333 円　　　　（　 252,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	16.9 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（平均専有面積　各戸約４０㎡）駐車場２台を含む。

⑦有効率　 96.7 ％
の理由

同規模の共同住宅の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	97.0	116.40	2,234	260,038	2.0	520,076
							1.0	260,038
2～ 2	住宅	120.00	97.0	116.40	2,280	265,392	2.0	530,784
							1.0	265,392
3～ 3	住宅	90.00	96.0	86.40	2,303	198,979	2.0	397,958
							1.0	198,979
～

～

計		330.00	96.7	319.20		724,409		1,448,818
								724,409

⑨年額支払賃料	724,409 円　×　12ヶ月　＝　 8,692,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 319.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,692,908 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 359,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,621,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,448,818 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 724,409 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 352,932 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 230 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,988,743 円　　　　（　 34,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０１Ｔ　　　　-11	2,550 ( 2,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [107.0]	2,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０１Ｔ　　　　-12	2,244 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [114.0]	100 [102.0]	2,412
c	１０５０３０１Ｔ　　　　-15	2,303 ( 2,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [116.4]	100 [107.0]	2,311

横浜港北 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	305,500 円	61,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	269,427 円	8,980,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 519,300 円	61,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,100 円	61,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,100 円	61,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,403,527 円　（　　　　　　 5,316 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,100,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,423,640 円（　　　　　 16,756 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,988,743 円
②総費用	1,403,527 円
③純収益　①－②	7,585,216 円
④建物等に帰属する純収益	4,423,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,161,576 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,990,535 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,456,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜港北 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -19

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　森　好彦

TEL.

鑑定評価額

86,300,000 円

１㎡当たりの価格

327,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉本町３丁目９４４番１８｢日吉本町３－３６－６｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:1	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	日吉本町 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.9 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 264 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

日吉本町駅南東方

250m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

日吉駅乗り換えによる都心部への交通利便性が向上し、比較的画地規模が大きいことから細分化が徐々に進んで
いるが、当面は、現況の良好な住環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 329,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄グリーンライン及び東急東横線沿線で、駅徒歩圏内の低層住宅地域の圏域である。需要者の中心は
、東京都心や横浜中心部に通勤する二次取得者のほか、一次取得者も認められる。駅に近く平坦な地勢下にあり、且つ
、区画整然とした良好な住環境の住宅地域であるが、近時は不動産業者による細分化も進んでいる。取引の中心価格帯
は、土地は６，５０００～８，５００万円程度、細分化した新築戸建住宅で５，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は、日吉本町駅の徒歩圏内にあってアパート等の収益物件も混在するものの、居住の快適性や生活利便性
を指向した一般住宅の自用目的での取引を主体とした市場が形成されている。よって、多数の取引事例から求めた実証
性のある比準価格を標準とし、理論的であるが想定要素を含む収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえると
ともに、単価と総額との関連にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 313,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[101.0]

100
[101.6]

[103.0]
100

327,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ロシアのウクライナ侵攻による世界経済の不
安定化が懸念される中、国内経済も物価上昇
や円安の影響を受け、今後の不確実性が予想
される。

最寄り駅、大型小売店舗に近い、区画の整然
とした住環境にあるが、近時は区画の細分化
も認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.6
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０２ -18	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０３１０ -16	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (60,100)
c	１０５０３０５ -8	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０３０６ -10	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		１低専高度1種最高10m
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 341,024	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	347,439	100 [ 101.5]	342,304	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 286,996	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	297,041	100 [ 100.5]	295,563		304,000
c	(　 ) 266,500	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	270,722	100 [ 84.3]	321,141		331,000
d	(　 ) 157,745	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 54.0]	297,963	100 [ 89.1]	334,414		344,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -46.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 329,000 円／㎡]

横浜港北 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,312,240	1,489,211	7,823,029	4,749,440	3,073,589	（　0.9459） 2,907,308	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	64,606,844 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	16.9 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（平均専有面積　各戸約４０㎡）駐車場２台を含む

⑦有効率　 96.7 ％
の理由

同規模の共同住宅の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	97.0	116.40	2,318	269,815	2.0	539,630
							1.0	269,815
2～ 2	居宅	120.00	97.0	116.40	2,364	275,170	2.0	550,340
							1.0	275,170
3～ 3	居宅	90.00	96.0	86.40	2,388	206,323	2.0	412,646
							1.0	206,323
～

～

計		330.00	96.7	319.20		751,308		1,502,616
								751,308

⑨年額支払賃料	751,308 円　×　12ヶ月　＝　 9,015,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 319.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,015,696 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 372,148 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,931,548 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,502,616 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 751,308 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 366,037 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 230 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,312,240 円　　　　（　 35,274 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１２Ｔ　　　　-11	2,824 ( 2,708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.4]	100 [103.0]	2,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,318 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１２Ｔ　　　　-9	1,966 ( 1,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.2]	100 [100.0]	2,320
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	328,000 円	65,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	279,111 円	9,303,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 557,600 円	65,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,600 円	65,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,600 円	65,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,489,211 円　（　　　　　　 5,641 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,600,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,749,440 円（　　　　　 17,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,312,240 円
②総費用	1,489,211 円
③純収益　①－②	7,823,029 円
④建物等に帰属する純収益	4,749,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,073,589 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,907,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,606,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）