鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０２Ｄ -7	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.5m市道、北西4m、準角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０５０３１４ -23	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０３１４ -25	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０３０２ -18	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０５０３０５ -8	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,126	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	284,231	100 [ 94.1]	302,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	308,000
b	(　 ) 318,106	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	314,709	100 [ 95.6]	329,194		336,000
c	(　 ) 329,475	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	333,099	100 [ 96.2]	346,257		353,000
d	(　 ) 341,024	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	344,738	100 [ 106.7]	323,091		330,000
e	(　 ) 266,500	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	268,875	100 [ 89.4]	300,755		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 316,000 円／㎡]

横浜港北 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,944,058	627,162	3,316,896	1,875,160	1,441,736	（　0.9725） 1,402,088	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	31,157,511 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	148 ㎡	10.1 m x 14.4 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者、夫婦向け４戸（１戸当たり３５㎡程度）の軽量鉄骨造２階建アパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,319	162,330	2.0	324,660
							1.0	162,330
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,366	165,620	2.0	331,240
							1.0	165,620
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		327,950		655,900
								327,950

⑨年額支払賃料	327,950 円　×　12ヶ月　＝　 3,935,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,935,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,777,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	655,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,297 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 327,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 159,777 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,944,058 円　　　　（　 26,649 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０９Ｔ　　　　-5	2,483 ( 2,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,470 円/㎡　月額支払賃料（　 2,366 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０９Ｔ　　　　-6	2,486 ( 2,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,368
c	１０５０３０９Ｔ　　　　-7	2,657 ( 2,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,580

横浜港北 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,500 円	25,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,062 円	3,935,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 220,100 円	25,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,162 円　（　　　　　　 4,238 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,875,160 円（　　　　　 12,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,944,058 円
②総費用	627,162 円
③純収益　①－②	3,316,896 円
④建物等に帰属する純収益	1,875,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,441,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,402,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,474 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,157,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜港北 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -16

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　芳明

TEL.

鑑定評価額

46,200,000 円

１㎡当たりの価格

312,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区高田東３丁目１５１４番３４｢高田東３－１５－１９｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の建ち並ぶ傾斜地の住宅地域	東6.5m市道	水道、ガス、下水	高田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄り駅に近いが街路の連続
性がやや劣る住宅地域

街

路

基準方位　北６．５
ｍ市道

交通

施設

高田駅北東方

300m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅に近い丘陵地に開発された住宅地域であるが、今後も現状維持で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区北部及び都筑区北部の閑静な住宅地域が圏域であるが、主として市営地下鉄グリーンライン沿線
を最寄り駅とする徒歩圏の住宅地域に一致する。主たる需要者は、横浜市在住の若年層世帯の一次取得者であるが、交
通利便性が良好であることから東京都内からの転入も認められる。中心となる価格帯は、標準的な画地規模（１５０㎡
程度）で土地４５００万円、建売で６０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市営地下鉄グリーンライン開通以来、交通利便性が向上した住宅地域。エンドユーザーが実需で取得する場合が中心で
あり、賃貸住宅等は遊休地の有効利用程度である。価格形成要因の主たる要因は、住環境であり、元本果実の相関関係
が希薄である。したがって、戸建住宅建築目的で取得した取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格は比較考量
し、更に代表標準地との規準価格に留意し、単価と総額との関連にも考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 313,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[101.0]

100
[105.7]

[102.0]
100

312,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産融資環境は引き続き良好であり、エン
ドユーザーの不動産取得意欲は堅調に推移し
ている。

グリーンライン沿線の住宅地域であるが、当
該地域の地域要因については、変動はない。

東側道路付けで、選好性は普通程度であるが
、個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +12.5
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０２Ｄ -7	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.5m市道、北西4m、準角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０５０３０２ -13	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０５０３１４ -23	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０３１４ -25	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,126	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	284,510	100 [ 89.3]	318,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 412,500	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	423,333	100 [ 97.0]	436,426		445,000
c	(　 ) 318,106	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	315,018	100 [ 98.0]	321,447		328,000
d	(　 ) 329,475	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	333,429	100 [ 89.3]	373,381		381,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

横浜港北 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,789,675	588,735	3,200,940	1,723,120	1,477,820	（　0.9725） 1,437,180	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	31,937,333 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	148 ㎡	10.1 m x 14.4 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者、夫婦向け４戸（１戸あたり３５㎡程度）の軽量鉄骨造２階建てアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,250	157,500	2.0	315,000
							1.0	157,500
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,299	160,930	2.0	321,860
							1.0	160,930
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		318,430		636,860
								318,430

⑨年額支払賃料	318,430 円　×　12ヶ月　＝　 3,821,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,821,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,058 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,630,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	636,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,523 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,789,675 円　　　　（　 25,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０６Ｔ　　　　-3	1,934 ( 1,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,299 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０６Ｔ　　　　-4	1,680 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [ 97.0]	2,162
c	１０５０３０６Ｔ　　　　-5	2,250 ( 2,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.8]	100 [ 97.0]	2,557

横浜港北 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,635 円	3,821,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 588,735 円　（　　　　　　 3,978 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,723,120 円（　　　　　 11,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,789,675 円
②総費用	588,735 円
③純収益　①－②	3,200,940 円
④建物等に帰属する純収益	1,723,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,477,820 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,437,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,711 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,937,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）