鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１３ -19	横浜市港北区		底地	（　）	台形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０３０４ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	１０５０３１１ -3	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０３０６ -7	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	西3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０５０３０４ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西5.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 135,988) 339,970	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	340,980	100 [ 106.1]	321,376	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 445,582	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	433,823	100 [ 108.2]	400,945		401,000
c	(　 ) 277,831	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	280,555	100 [ 86.7]	323,593		324,000
d	(　 ) 256,061	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	260,624	100 [ 89.0]	292,836		293,000
e	(　 ) 271,649	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	284,688	100 [ 94.5]	301,257		301,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

横浜港北 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,085,078	852,660	4,232,418	2,606,400	1,626,018	（　0.9725） 1,581,303	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,140,067 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	220 ㎡	13.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建てアパートを想定。２ＤＫタイプ約５０㎡が４戸。屋外駐車場２台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,017	201,700	2.0	403,400
							1.0	201,700
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,058	205,800	2.0	411,600
							1.0	205,800
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		407,500		815,000
								407,500

⑨年額支払賃料	407,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,890,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,890,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 203,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,878,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	815,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,824 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 407,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 198,534 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,085,078 円　　　　（　 23,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０１Ｔ　　　　-41	2,520 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.8]	100 [118.0]	2,201	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,147 円/㎡　月額支払賃料（　 2,058 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０２Ｔ　　　　-8	2,483 ( 2,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [127.2]	100 [118.0]	2,068
c	１０５０３０２Ｔ　　　　-25	2,690 ( 2,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [118.0]	2,151

横浜港北 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,000 円	36,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,460 円	5,082,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 852,660 円　（　　　　　　 3,876 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,606,400 円（　　　　　 11,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,085,078 円
②総費用	852,660 円
③純収益　①－②	4,232,418 円
④建物等に帰属する純収益	2,606,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,626,018 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,581,303 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,140,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜港北 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -13

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　内野　亜衣子

TEL.

鑑定評価額

64,700,000 円

１㎡当たりの価格

294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８｢大曽根３－１９－１６｣				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	綱島 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

鶴見川自然堤防の下に広がる
沖積層低地に広がる既成の住
宅地域。

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

綱島駅南西方

1.2km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は綱島駅から大綱橋を経て徒歩圏の中小規模の一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域。綱島駅
徒歩圏の住宅地は駅前再開発事業の進捗による商業環境整備の期待感から需要は強含みで推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 302,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東急東横線沿線の最寄駅から徒歩圏の住宅地域一帯で、特に代替競争関係が強いのは綱島駅徒歩圏の住宅
地域である。主な需要者は東京横浜都心部の通勤者で、分割可能な既存画地は不動産事業者の参入も活発である。河川
背後の低地に、バス便が運行しない通り抜け出来ない狭い街路が多いが、昔ながらの商店街も近く、再開発で商業環境
が整う綱島駅徒歩圏で人気が高い。中心価格帯は土地２００㎡で５千万円後半、新築戸建は７千万円前半と把握。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

綱島駅徒歩圏の住宅地域で在来の地主の相続対策による賃貸住宅も散見するが、建築費高騰や容積率低位なことも相俟
って地価水準に見合う収益が得られず、地価形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものとなる。比
準価格は同一需給圏内類似地域から居住環境、規模に類似した多数の信頼性高い取引事例を収集し精度は高い。本件で
は自用目的の取引事例から求めた比準価格を重視し収益価格を比較考慮して対象標準地の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 314,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[110.2]

[100.0]
100

295,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    286,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅ローン利用者約７割の変動型は現時点金
利上昇の影響は軽微で日銀の国債残保有残高
が高水準なため低水準と思料するが、金融政
策の変動を注視。

東急東横線綱島駅から鶴見川を渡り堤防を下
る低地に旧来開けた住宅地で、幹線街路に通
り抜け不可の狭い街路が多い。綱島駅徒歩圏
で需要は強い。

北向きで接面する標準的な画地である。個別
的要因について特段の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０４ -10	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０３０６ -7	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	西3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０３１１ -3	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０３０１ -3	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 428,928	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	400,782	100 [ 118.5]	338,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 256,061	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	257,836	100 [ 94.0]	274,294		274,000
c	(　 ) 277,831	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	264,082	100 [ 91.8]	287,671		288,000
d	(　 ) 383,167	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	376,843	100 [ 123.0]	306,376		306,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

横浜港北 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,056,635	841,388	4,215,247	2,526,760	1,688,487	（　0.9459） 1,597,140	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,492,000 円　　　　（　 161,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	220 ㎡	13.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（平均専有面積　各戸約５０㎡）駐車場２台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下式のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	2,062	206,200	1.0	206,200
							1.0	206,200
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	2,126	212,600	1.0	212,600
							1.0	212,600
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		418,800		418,800
								418,800

⑨年額支払賃料	418,800 円　×　12ヶ月　＝　 5,025,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	1,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 24,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,025,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 24,000 円　　×　　％　＝　　 201,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,848,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	418,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 418,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 204,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,056,635 円　　　　（　 22,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０７Ｔ　　　　-3	2,305 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [ 97.0]	2,214	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,218 円/㎡　月額支払賃料（　 2,126 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０２Ｔ　　　　-8	2,483 ( 2,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [ 97.0]	2,385
c	１０５０３０３Ｔ　　　　-56	2,510 ( 2,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	2,054

横浜港北 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,500 円	34,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,488 円	5,049,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,600 円	34,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 841,388 円　（　　　　　　 3,824 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,526,760 円（　　　　　 11,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,056,635 円
②総費用	841,388 円
③純収益　①－②	4,215,247 円
④建物等に帰属する純収益	2,526,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,688,487 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,597,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,260 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,492,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,000 円／㎡）