鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１２ -2	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０５０３０４ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西5.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０３１１ -3	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０３０１ -6	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ正方形	西5.5m市道、南6m、角地		１低専高度1種最高10m (80,100)
e	１０５０３０２ -2	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南西5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 285,978	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	287,677	100 [ 99.9]	287,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 271,649	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	280,885	100 [ 103.0]	272,704		281,000
c	(　 ) 277,831	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	278,376	100 [ 99.0]	281,188		290,000
d	(　 ) 267,023	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	261,888	100 [ 92.7]	282,511		291,000
e	(　 ) 260,477	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	302,595	100 [ 107.0]	282,799		291,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

横浜港北 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,900,522	335,764	1,564,758	1,066,800	497,958	（　0.9706） 483,318	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,740,400 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	42.50	Ｗ2	85.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	99 ㎡	10.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の利用状況等を勘案し、戸建住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	42.50	100.0	42.50	1,940	82,450	2.0	164,900
							1.0	82,450
～

～

～

～

計		85.00	100.0	85.00		164,900		329,800
								164,900

⑨年額支払賃料	164,900 円　×　12ヶ月　＝　 1,978,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 85.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,978,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,820,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 76,992 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,900,522 円　　　　（　 19,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０６Ｔ　　　　-22	1,749 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,177	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,025 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０６Ｔ　　　　-23	1,551 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,873
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,000 円	14,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,364 円	1,978,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 119,000 円	14,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,000 円	14,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,000 円	14,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 335,764 円　（　　　　　　 3,392 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 85.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,066,800 円（　　　　　 10,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,900,522 円
②総費用	335,764 円
③純収益　①－②	1,564,758 円
④建物等に帰属する純収益	1,066,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	497,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	483,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,740,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
横浜港北 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -7

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　関谷　道昭

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区下田町５丁目３７番２７｢下田町５－１８－１５｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	高田 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

日吉駅方面へのバス便も利用
可能な既成住宅地域

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

高田駅北東方

1.2km

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からは、やや距離があるが比較的小規模な画地が多いやや密集した既成の住宅地として成熟している。地
域要因に特段の変化はなく値頃感もあり底堅い需要が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港北区北部エリアの丘陵地に所在する既成住宅地域である。需要者は東京都心部や横浜中心地及び周辺地
域へ通勤する勤労者が中心で一次取得者も多い。最寄駅からはバス便が中心となるが早くから開発された既成住宅地で
総額的に手頃な物件の新規供給がみられ値頃感から底堅い需要が見込まれる。中心価格帯は土地が１００㎡程度で２．
５００万円から３，０００万円前後、新築建売住宅で４，５００万円から５，０００万円台が中心的価格帯となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅地の土地価格は戸建住宅を個人が自用目的で取得する取引が中心で水準形成され、比準価格は市場実態に即し
た妥当な価格が得られた。アパート、貸家等の賃貸不動産は旧来からの土地保有者による資産活用や節税目的が主であ
り収益性は低く収益価格は低位にとどまり土地価格に及ぼす影響度は小さい。従って、市場取引価格を反映した比準価
格を基準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 313,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[101.0]

100
[115.6]

[103.0]
100

288,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍での回復過程で生活スタイルの見直
し等の動きもあるなかで、先行き不透明感は
あるが各種の政策効果により住宅需要は底堅
く推移している。

地域要因に特段の変化はなく、駅から距離の
ある住宅地域であるが、既成住宅地として底
堅い需要がみられる。

個別的要因の変動は特にない。南東側６ｍ道
路に面する画地で、近隣地域内での選好性は
優れている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０３ -6	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０３０４ -15	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m私道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０５１３０８Ｄ -22	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,180)
d	１０５０３０５ -8	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,380	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	310,913	100 [ 107.8]	288,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 285,503	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	282,424	100 [ 101.9]	277,158		285,000
c	(　 ) 217,793	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	242,951	100 [ 88.2]	275,455		284,000
d	(　 ) 266,500	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	278,876	100 [ 104.0]	268,150		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

横浜港北 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,920,115	340,076	1,580,039	1,066,800	513,239	（　0.9706） 498,150	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,070,000 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	45.00	Ｗ2	85.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	99 ㎡	10.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等から戸建住宅一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建一棟貸を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,960	166,600	2.0	333,200
							1.0	166,600
～

～

～

～

計		85.00	100.0	85.00		166,600		333,200
								166,600

⑨年額支払賃料	166,600 円　×　12ヶ月　＝　 1,999,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 85.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,999,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,839,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	333,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,786 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,920,115 円　　　　（　 19,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０８Ｔ　　　　-5	2,657 ( 2,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [131.3]	100 [100.0]	2,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,046 円/㎡　月額支払賃料（　 1,960 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０８Ｔ　　　　-6	1,775 ( 1,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,012
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,000 円	14,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,976 円	1,999,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 119,000 円	14,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,000 円	14,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,000 円	14,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 340,076 円　（　　　　　　 3,435 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 85.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,066,800 円（　　　　　 10,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,920,115 円
②総費用	340,076 円
③純収益　①－②	1,580,039 円
④建物等に帰属する純収益	1,066,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	513,239 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,070,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）