別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横浜金沢 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 9-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　浅尾　嘉之   TEL.

鑑定評価額 274,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区鳥浜町３番４ ②地積 　(㎡) 1,983   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度7種最高31m 特別用途地区 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模の工場、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 南東20m市道 水道、ガス、下水 鳥浜 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 鳥浜駅北西方 650m 法令 規制 工業 (60,200) 高度7種最高31m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の倉庫・事務所等が建ち並ぶ地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内・周辺市の臨海工業地域及び神奈川県内の内陸工業地域である。需要者は中小規模の運輸業・ 製造業等の事業者が中心である。近隣地域は、首都高速道路・幹線道路と近接しており利便性が良好な地域で、工業地 としての需要は安定している。取引される規模や価格は様々で、需要の中心となる価格帯を明示するのは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、運輸及び製造目的の工業地で、自社保有の倉庫、工場、事務所等の取得を目途とする法人の投資行動から 、比準価格の規範性は高い。一方、賃貸工場、賃貸倉庫等の賃貸は少なく、土地代に見合う賃料水準が形成されていな いため、収益価格は低位となった。よって本件では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較検討し 、単価と総額との関連性にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢区の人口は減少傾向が続いている。高齢 化率は市平均を上回る。不動産需要は、駅徒 歩圏及び平坦地は比較的良好、バス便圏も一 部で回復。 高速道路、幹線道路、駅等の利便性に優れる 地域。地価は上昇傾向にある。 特段の変化は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％