鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０６Ｄ -11	横浜市金沢区		建付地	（　）	不整形	北西12m国道、北東15.1m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
b	１０５０５０３ -25	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	北西15m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０５０５１０ -6	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東2.5m私道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,240)
d	１０５０５０３Ｄ -38	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,240)
e	１０５０５０３Ｄ -44	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	西4.7m市道、東4m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,634	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	212,634	100 [ 75.3]	282,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 328,856	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	335,433	100 [ 113.3]	296,057		296,000
c	(　 ) 319,699	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.6]	299,572	100 [ 97.9]	305,998		306,000
d	(　 ) 358,572	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	409,170	100 [ 128.1]	319,415		319,000
e	(　 ) 330,040	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	333,923	100 [ 110.6]	301,920		302,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 297,000 円／㎡]

横浜金沢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,420,937	2,445,290	10,975,647	8,897,200	2,078,447	（　0.9445） 1,963,093	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	41,767,936 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.00	Ｓ3	558.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	284 ㎡	19.6 m x 14.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は共同住宅（２ＤＫ各階２戸、計４戸）を想定。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.00	85.0	168.30	3,000	504,900	6.0	3,029,400
							0.0	0
2～ 2	居宅	180.00	92.0	165.60	2,050	339,480	1.0	339,480
							1.0	339,480
3～ 3	居宅	180.00	92.0	165.60	2,050	339,480	1.0	339,480
							1.0	339,480
～

～

計		558.00	89.5	499.50		1,183,860		3,708,360
								678,960

⑨年額支払賃料	1,183,860 円　×　12ヶ月　＝　 14,206,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 499.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,206,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,136,506 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,069,814 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,708,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 678,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 317,006 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,420,937 円　　　　（　 47,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０８Ｔ　　　　-34	2,856 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０８Ｔ　　　　-33	3,950 ( 3,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.2]	100 [100.0]	3,259
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	590,000 円	118,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	426,190 円	14,206,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,445,290 円　（　　　　　　 8,610 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 558.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,897,200 円（　　　　　 31,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,420,937 円
②総費用	2,445,290 円
③純収益　①－②	10,975,647 円
④建物等に帰属する純収益	8,897,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,078,447 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,963,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,767,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出
横浜金沢 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 5-5

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　安藤　ひろみ

TEL.

鑑定評価額

81,800,000 円

１㎡当たりの価格

288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区能見台通５３７番１１｢能見台通２１－２３｣				②地積　(㎡)	284 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高20m (90,200)
	1.5:1	診療所兼共同住宅ＲＣ4	中小規模の店舗が多いが医院等混在する商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	能見台 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

能見台駅西方

400m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、低層店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。特に大きな変動もなく、今後とも現
状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 302,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市金沢区を中心とした市内に所在する近隣商業地域である。近隣地域は中層の店舗兼共同住宅や低層
店舗等が見られる商業地域であり、需要者は収益事業を行う投資家や地元不動産業者、個人事業主等が想定される。新
型コロナによる飲食店を主とした店舗需要の低下の影響を受けたものの、１階であれば店舗需要があり、新型コロナ後
を見据えた動きが見られる状況にある。規模や利用目的が様々な商業地の中心価格帯を捉えるのは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗、店舗兼共同住宅等を中心とした近隣商業地域であり、賃貸用建物の敷地としての性格を有するものの、建築
費の高止まり傾向や賃料の硬直性等から、収益価格はやや低位に求められた。一方、類似地域内において多数の信頼性
ある取引事例を収集でき、要因比較も妥当で、実証的且つ客観的な説得力ある比準価格が求められた。以上から、比準
価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜金沢 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 281,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 98.5]

[100.0]
100

288,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    285,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果
もあって、穏やかに改善している。金沢区の
人口は微減しており、高齢化は進んでいる。

駅商店街の近隣商業地域であり、地域要因に
特に変化は見られない。

個別的要因について特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０３Ｄ -16	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、北3m、二方路		近商高度5種最高20m (100,200)
b	１０５０５０９Ｄ -2	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	南東6.5m県道、南西3.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
c	１０５０５０９ -4	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、南東8m、北東6.5m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０５０５０３ -25	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	北西15m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,700	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	225,821	100 [ 78.5]	287,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 241,787	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	247,899	100 [ 81.4]	304,544		305,000
c	(　 ) 273,673	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	264,029	100 [ 84.5]	312,460		312,000
d	(　 ) 328,856	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	332,473	100 [ 110.1]	301,974		302,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

横浜金沢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,060,037	2,509,374	11,550,663	9,123,400	2,427,263	（　0.9445） 2,292,550	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	48,777,660 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.00	Ｓ3	558.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	284 ㎡	19.6 m x 14.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階共同住宅

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.00	85.0	168.30	3,138	528,125	6.0	3,168,750
							0.0	0
2～ 2	居宅	180.00	92.0	165.60	2,150	356,040	1.0	356,040
							1.0	356,040
3～ 3	居宅	180.00	92.0	165.60	2,150	356,040	1.0	356,040
							1.0	356,040
～

～

計		558.00	89.5	499.50		1,240,205		3,880,830
								712,080

⑨年額支払賃料	1,240,205 円　×　12ヶ月　＝　 14,882,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 499.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,882,460 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,190,597 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,691,863 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,880,830 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 712,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 332,470 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,060,037 円　　　　（　 49,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０５Ｔ　　　　-35	3,227 ( 3,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,154 円/㎡　月額支払賃料（　 3,138 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０５Ｔ　　　　-36	3,139 ( 3,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,048
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	446,474 円	14,882,460　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,509,374 円　（　　　　　　 8,836 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 558.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,123,400 円（　　　　　 32,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,060,037 円
②総費用	2,509,374 円
③純収益　①－②	11,550,663 円
④建物等に帰属する純収益	9,123,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,427,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,292,550 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,072 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,777,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）