鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０３ -25	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ台形	北西15m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
b	１０５０５０９ -4	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、南東8m、北東6.5m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０５０５０９Ｄ -1	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０５０５１０ -6	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東2.5m私道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,240)
e	１０５０５１０ -31	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 328,856	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	350,318	100 [ 112.5]	311,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 273,673	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	259,108	100 [ 105.4]	245,833		246,000
c	(　 ) 285,932	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,935	100 [ 90.8]	319,312		319,000
d	(　 ) 319,699	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.6]	296,363	100 [ 87.7]	337,928		338,000
e	(　 ) 310,222	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	312,394	100 [ 90.9]	343,668		344,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 292,000 円／㎡]

横浜金沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,762,300	2,667,392	10,094,908	8,531,200	1,563,708	（　0.9504） 1,486,148	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	31,620,170 円　　　　（　 192,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	128.00	ＲＣ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	8.4 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～４階事務所利用の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物のレンタブル比等より査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.50	85.0	104.13	3,524	366,954	10.0	3,669,540
							0.0	0
2～ 2	店舗	122.50	85.0	104.13	2,625	273,341	5.0	1,366,705
							0.0	0
3～ 4	事務所	122.50	85.0	104.13	2,450	255,119	3.0	765,357
							0.0	0
～

～

計		490.00	85.0	416.52		1,150,533		6,566,959
								0

⑨年額支払賃料	1,150,533 円　×　12ヶ月　＝　 13,806,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,806,396 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,104,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,701,884 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,566,959 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,416 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,762,300 円　　　　（　 77,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５１０Ｔ　　　　-16	3,807 ( 3,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [114.7]	100 [100.0]	3,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,553 円/㎡　月額支払賃料（　 3,524 円/㎡）　基準階 F B
b	１０５０５１０Ｔ　　　　-17	4,098 ( 3,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.2]	100 [105.0]	3,681
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	620,000 円	124,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	414,192 円	13,806,396　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,667,392 円　（　　　　　　 16,166 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,531,200 円（　　　　　 51,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,762,300 円
②総費用	2,667,392 円
③純収益　①－②	10,094,908 円
④建物等に帰属する純収益	8,531,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,563,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,486,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,620,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜金沢 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 5-4

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　大久保　芳男

TEL.

鑑定評価額

46,900,000 円

１㎡当たりの価格

284,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区泥亀２丁目８７番７｢泥亀２－１１－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m (90,300)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ4	中層店舗、事務所、病院等が建ち並ぶ商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	金沢文庫 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

金沢文庫駅南東方

900m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所以外にも公共施設も多く集積する近隣商業地域であり、特段の変動要因はみられないため、当面は
現状を維持していくと予測される。地価は、微増傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢区を中心とする横浜市南東部の店舗、事務所等が集積する商業地域である。需要者の中心は地場の
個人、法人の事業者である。ただ、区役所等の施設があるため、規模の大きい画地は、マンション用地として、不動産
業者等の需要も考えられる。商業地は、敷地の規模、繁華性等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握するの
は困難であるが、近隣地域の周辺では、概ね１７０㎡・更地で、４，８００万円前後での取引が多いようである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道背後の中層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合う賃料の稼得は難しく、賃貸事業による収益
を目的とした取引は限られるため、収益価格の説得力はやや劣る。取引の多くは周辺の取引相場を指標とした取引であ
り、比準価格の説得力が相対的に優っている。したがって、本鑑定評価においては、比準価格を重視し、収益価格を関
連づけ、また、対象標準地の価格変化の動向も十分考慮のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    281,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金沢文庫駅と金沢八景駅の中間に位置し、ま
た、周辺の国道１６号線沿いに新築マンショ
ンが完売しているため、人口増加による好影
響が期待される。

金沢区役所の整備が完了した。それ以外の地
域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０９Ｄ -2	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	南東6.5m県道、南西3.5m、準角地		近商高度5種最高20m (100,200)
b	１０５０５０９Ｄ -1	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
c	１０５０５０１ -31	横浜市磯子区		貸家建付地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０５０５０３Ｄ -16	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、北3m、二方路		近商高度5種最高20m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,787	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	238,702	100 [ 85.0]	280,826	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 285,932	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	287,648	100 [ 99.2]	289,968		290,000
c	(　 ) 251,350	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,853	100 [ 88.2]	285,548		286,000
d	(　 ) 222,700	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	224,260	100 [ 79.8]	281,028		281,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

横浜金沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,511,547	2,612,557	9,898,990	8,324,800	1,574,190	（　0.9504） 1,496,110	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	31,832,128 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	128.00	ＲＣ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	8.4 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗（フロアー貸し）を、３～４階は事務所（フロアー貸し）を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.50	85.0	104.13	3,439	358,103	10.0	3,581,030
							0.0	0
2～ 2	店舗	122.50	85.0	104.13	2,579	268,551	5.0	1,342,755
							0.0	0
3～ 4	事務所	122.50	85.0	104.13	2,407	250,641	3.0	751,923
							0.0	0
～

～

計		490.00	85.0	416.52		1,127,936		6,427,631
								0

⑨年額支払賃料	1,127,936 円　×　12ヶ月　＝　 13,535,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,535,232 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,082,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,452,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,427,631 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,511,547 円　　　　（　 75,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０７Ｔ　　　　-24	3,508 ( 3,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,468 円/㎡　月額支払賃料（　 3,439 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０５Ｔ　　　　-35	3,227 ( 3,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,503
c	１０５０５０４Ｔ　　　　-42	3,285 ( 3,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,319

横浜金沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	406,057 円	13,535,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,612,557 円　（　　　　　　 15,834 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,324,800 円（　　　　　 50,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,511,547 円
②総費用	2,612,557 円
③純収益　①－②	9,898,990 円
④建物等に帰属する純収益	8,324,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,574,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,496,110 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,832,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）