鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０３ -25	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	北西15m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
b	１０５０５０９ -5	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西24m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０５０５０９Ｄ -1	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０５０５０９Ｄ -2	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	南東6.5m県道、南西3.5m、準角地		近商高度5種最高20m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 328,856	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	332,802	100 [ 93.5]	355,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	359,000
b	(　 ) 458,064	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	462,187	100 [ 115.0]	401,902		406,000
c	(　 ) 285,932	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,935	100 [ 78.1]	371,236		375,000
d	(　 ) 241,787	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	241,075	100 [ 65.9]	365,819		369,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 377,000 円／㎡]

横浜金沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,523,079	4,016,350	15,506,729	11,145,600	4,361,129	（　0.9504） 4,144,817	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	88,187,596 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	ＲＣ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	18.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から上を事務所と想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同種建物の標準的割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	4,870	662,320	6.0	3,973,920
							1.0	662,320
2～ 2	事務所	160.00	90.0	144.00	2,385	343,440	1.0	343,440
							1.0	343,440
3～ 3	事務所	160.00	90.0	144.00	2,385	343,440	1.0	343,440
							1.0	343,440
4～ 4	事務所	160.00	90.0	144.00	2,385	343,440	1.0	343,440
							1.0	343,440
～

計		640.00	88.8	568.00		1,692,640		5,004,240
								1,692,640

⑨年額支払賃料	1,692,640 円　×　12ヶ月　＝　 20,311,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,311,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,624,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,686,746 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,004,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,692,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 790,294 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,523,079 円　　　　（　 58,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０４Ｔ　　　　-20	2,169 ( 2,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	5,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,100 円/㎡　月額支払賃料（　 4,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０４Ｔ　　　　-19	2,285 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	5,078
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	810,000 円	162,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	609,350 円	20,311,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 896,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,016,350 円　（　　　　　　 12,134 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,145,600 円（　　　　　 33,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,523,079 円
②総費用	4,016,350 円
③純収益　①－②	15,506,729 円
④建物等に帰属する純収益	11,145,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,361,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,144,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,187,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
横浜金沢 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 5-2

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　湯浅　浩

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区釜利谷東２丁目４１７０番１｢釜利谷東２－１４－１１｣				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高20m (100,200)
	1:1	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所が多い近隣商業地域	南西20m市道、背面道	水道、ガス、下水	金沢文庫 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

金沢文庫駅西方

370m

法令

規制

近商
(100,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗兼事務所が多い路線商業地で特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 377,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 271,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢区及び隣接区の幹線道路沿い及び鉄道駅に近い商業地域。需要者は、地元不動産業者、自用目的の
中小企業及びマンション分譲業者等が中心である。取引件数が少なく、規模の大小により取引単価が大きく変動するた
め、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、鉄道駅に近い幹線道路沿いは需要が比較的堅調で、当該地
域では１２０～１５０万円／坪が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格に開差が生じた。現在の借り手不足の賃貸市場を考慮するとやむを得ないものと思料する。近隣地域は中層店
舗、事務所が多い駅に近い商業地域で、高度利用が可能であり収益性に着目した一定の需要はあるもののやや説得力が
弱い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、単価と総額との関連も考慮して鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金沢区の人口は微減傾向で高齢化が進んでい
る。新型コロナの影響で土地取引件数は減少
したが、利便性の高い商業地の需要は回復傾
向にある。

路線商業地としては繁華性等にやや乏しいが
、利便性等からマンション用地としての需要
があり、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０９Ｄ -2	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	南東6.5m県道、南西3.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
b	１０５０５０９ -4	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、南東8m、北東6.5m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０５０５０３ -25	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	北西15m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０５０５０３Ｄ -55	横浜市港南区		底地	（　）	ほぼ台形	北西22m県道、南4m、角地		準工高度5種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,787	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	242,973	100 [ 60.2]	403,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 273,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	255,530	100 [ 68.6]	372,493		376,000
c	(　 ) 328,856	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	345,129	100 [ 92.0]	375,140		379,000
d	(　 114,480) 286,200	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	291,352	100 [ 78.0]	373,528		377,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 377,000 円／㎡]

横浜金沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,592,748	4,011,961	15,580,787	11,145,600	4,435,187	（　0.9504） 4,215,202	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	89,685,149 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	ＲＣ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	18.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	4,774	649,264	6.0	3,895,584
							1.0	649,264
2～ 4	事務所	160.00	90.0	144.00	2,387	343,728	1.0	343,728
							1.0	343,728
～

～

～

計		640.00	88.8	568.00		1,680,448		4,926,768
								1,680,448

⑨年額支払賃料	1,680,448 円　×　12ヶ月　＝　 20,165,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,165,376 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,411,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,753,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,926,768 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,680,448 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 793,129 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,592,748 円　　　　（　 59,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０１Ｔ　　　　-38	3,807 ( 3,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	5,036	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,000 円/㎡　月額支払賃料（　 4,774 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０５０１Ｔ　　　　-39	4,230 ( 4,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,976
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	810,000 円	162,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	604,961 円	20,165,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 896,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,011,961 円　（　　　　　　 12,121 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,145,600 円（　　　　　 33,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,592,748 円
②総費用	4,011,961 円
③純収益　①－②	15,580,787 円
④建物等に帰属する純収益	11,145,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,435,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,215,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,685,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）