別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 横浜金沢 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -30 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　安藤　ひろみ   TEL.

鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区能見台５丁目２５番６ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 金沢文庫 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       197 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により建物高さが８ ｍ、２階建までの戸建住宅に 制限される。 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 金沢文庫駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最低敷地面積が１８０㎡に設定され、画地の分割はできない。バス便も不便で交通接近性が劣る。将来も現状と 同じ環境を維持したまま推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京急本線各駅の徒歩限界圏に広がる旧来の分譲地の圏域である。敷地の分割が困難で取引価格の総額は高 額になること及び交通の便の悪さが敬遠されるが、住環境は良好である。需要者は、所得水準の高い四十代の市内及び 近隣市在住の一次取得者が中心である。二世帯住宅を建設する需要も見られる。取引の中心は２００㎡程度の画地で、 更地が３７００万円程度、新築戸建物件が５０００万円台であり、中古物件も４０００万円程度で取引される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画及び建築協定により共同住宅の建築はできない。交通利便性の悪さから戸建住宅の一棟貸しもほとんど見られ ないため、収益価格は求めなかった。比準価格は、居住環境や街区が類似した地域に所在する取引事例に基づいて価格 の判定を行ったため、地域の取引価格水準を適切に反映した価格となったと考える。以上により、比準価格をそのまま 採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果 もあって、穏やかに改善している。金沢区の 人口は微減しており、高齢化は進んでいる。 金沢文庫駅よりも約４５ｍ高い高台の分譲地 に位置する。地域要因に特に変化は見られな い。 北側で等高に道路と接面する。南傾斜の分譲 地で、日照眺望にやや優位性が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％