別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 横浜金沢 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -24 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　草柳　青磁   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区東朝比奈２丁目２８４０番９５ ｢東朝比奈２－２４－７｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.2 共同住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 六浦 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       174 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 金沢東朝比奈地区地区計画 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 六浦駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の分譲住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する 。駅からバス便で交通利便性が劣り、高齢化傾向も顕著で、地価動向は弱含み傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京急線沿線を中心とする横浜市金沢区及び周辺隣接区の住宅地域と判定した。需要者の中心は一般所得 層であり、地域内の買い替え、圏外からの転入等が見られる。近隣地域周辺における供給は中古住宅が中心であり、画 地分割ができない画地が多く、建売住宅も敷地面積は同程度のものが多い。大規模分譲はほぼ見られない。土地は面積 １５０～２００㎡程度で総額２，０００万円台前半、建売住宅は３，０００万円台後半が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は地区計画等もあり、共同住宅等の収益目的の土地取引は殆ど見られない居住の快適性・利便性重視の自己 使用目的が中心の戸建住宅地域である。したがって、同一需給圏内の類似地域等に存する価格牽連性の有する事例から 求められた市場の実態を反映した相対的規範性・信頼性が高い比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、 単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [114.7] [103.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は高齢化が進行している。インフレ等に よる景気の悪化は否めず、需要は利便性等に より、二極化傾向にある。 駅からバス便の住宅地であるものの、既成住 宅地域として成熟しており、大きな変動要因 は特に見られない。 南側道路に接面する画地で、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％