別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 横浜金沢 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -18 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.

鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区能見台２丁目１７番９ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,60) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 能見台 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により、敷地分割の 制限や建築物の用途の制限等 がある。 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ市道 交通 施設 能見台駅南西方 2.3km 法令 規制 １低専 (30,60) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。当該地域には特段の変動要因は見られず、 当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢区及びその隣接区の京浜急行本線及び金沢シーサイドライン沿線の地域が中心となるが、横須賀市 北部の一部も含まれる。需要の中心は金沢区内に居住し、横浜及び東京方面に勤務する世帯で、区外からの転入も見ら れる。近隣地域周辺では敷地分割が難しい画地が多く、総額が大きくなる傾向にある。２６０㎡程度の更地で４，００ ０万円～４，５００万円程度、新築の戸建住宅は５，０００万円～６，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、最寄駅から徒歩圏外に位置する、中規模の一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地 域である。共同住宅等の収益を目的とした物件は見られず、戸建住宅が一時的に賃貸に供される程度であり、賃貸市場 が形成されていない。また、土地価格に見合う賃料の稼得も難しく、自用目的の取引が中心となっている。以上より、 収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [103.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しの傾向にあり、住宅 需要は堅調に推移しているが、利便性等によ り二極化が見られる。金沢区の人口は微減傾 向である。 駅徒歩圏外に位置する、低層の中規模一般住 宅が建ち並ぶ住宅地域である。地価は横ばい 傾向で推移している。地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％