別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横浜金沢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -8 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　浅尾　嘉之   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区西柴４丁目１５０番１１ ｢西柴４－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 金沢文庫 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 金沢文庫駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢区及び隣接区の京急本線、ＪＲ根岸線、市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄りとする住宅地域であ る。主たる需要者は、横浜市内又は東京方面への通勤者等が中心である。近隣地域は、居住環境良好であるが、駅から 遠いため利便性は劣る。大規模な宅地開発はなく、古家付き戸建住宅の再販売や更地販売が中心で、取引の中心価格は 、中規模の土地で３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、建築協定による用途等の制限により、一戸建て専用住宅としての利用が中心である。取引に当たっては、 自己使用目的で取引される住宅地域で、収益性目的で土地取引が行われる地域ではない。このような地域では、居住快 適性等の条件と価格を比較し意思決定する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -23               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [119.2] [103.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢区の人口は減少傾向が続いている。高齢 化率は市平均を上回る。不動産需要は、駅徒 歩圏及び平坦地は比較的良好、バス便圏も一 部で回復。 居住環境は比較的良好ではあるが、駅徒歩圏 外の住宅地域。地域要因に特段の変化はない 。地価はほぼ横ばい。 特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％