鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０７ -5	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (60,100)
b	１０５０５０３Ｄ -12	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０５０５０３Ｄ -9	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０５０８ -12	横浜市金沢区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.1m市道、西3.5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０５０５０３Ｄ -13	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,229	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	189,326	100 [ 95.1]	199,081	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 184,509	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	180,747	100 [ 87.4]	206,804		207,000
c	(　 ) 193,907	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	189,954	100 [ 93.0]	204,252		204,000
d	(　 ) 197,655	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	192,474	100 [ 95.9]	200,703		201,000
e	(　 ) 162,921	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,061	100 [ 83.6]	196,245		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

横浜金沢 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,444,217	404,224	2,039,993	1,384,200	655,793	（　0.9702） 636,250	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,831,522 円　　　　（　 98,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域	50 ％	80 ％	80 ％	140 ㎡	12.6 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも専有面積約５０㎡の２ＤＫが１室で、合計２室の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,024	101,200	1.0	101,200
							1.0	101,200
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,044	102,200	1.0	102,200
							1.0	102,200
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		203,400		203,400
								203,400

⑨年額支払賃料	203,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,440,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,440,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,343,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	203,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,953 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,096 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,444,217 円　　　　（　 17,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０７Ｔ　　　　-14	2,071 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	2,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,132 円/㎡　月額支払賃料（　 2,044 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５０７Ｔ　　　　-13	1,938 ( 1,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	2,040
c	１０５０５０５Ｔ　　　　-17	1,884 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,133

横浜金沢 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	18,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	73,224 円	2,440,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,000 円	18,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 404,224 円　（　　　　　　 2,887 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,384,200 円（　　　　　 9,887 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,444,217 円
②総費用	404,224 円
③純収益　①－②	2,039,993 円
④建物等に帰属する純収益	1,384,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	655,793 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	636,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,545 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,831,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
横浜金沢 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 -7

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　佐藤　利行

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区釜利谷東３丁目４３７９番２｢釜利谷東３－９－３２｣				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m 土砂災害警戒区域
	不整形 1:1.2	住宅Ｗ2	中小一般住宅が多く見られる既成住宅地域	東5.6m市道	水道、ガス、下水	金沢文庫 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、５．
６ｍ市道

交通

施設

金沢文庫駅北西方

830m

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内に位置する、中小規模の低層の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。当該地域に特段の変動
要因は見られず、当面は現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢区及びその隣接区に位置する、京浜急行本線及び金沢シーサイドライン沿線の住宅地域を中心とし
、横須賀市北部の京浜急行本線沿線の住宅地域も含まれる。需要者の中心は金沢区及びその近隣に居住する一次取得者
で、横須賀市等からの転入も見られる。供給は一定規模の土地を分割した建売住宅が多い。１４０㎡程度の更地で２，
５００万円～３，０００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円台前半～後半程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は、中小規模の一般住宅が多く見られる住宅地域であり、共同住宅等も見られるが土地価格
に見合う賃料の稼得が難しく、投資を目的とした取引は少ない。最寄駅徒歩圏に位置していることから、住宅需要は堅
調であり、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を重視した、自用目的の取引が中心となっている。以上より、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜金沢 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 69.5]

[100.0]
100

197,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しの傾向にあり、住宅
需要は堅調に推移しているが、利便性等によ
り二極化が見られる。金沢区の人口は微減傾
向である。

最寄駅から徒歩圏内に位置する、中小規模の
低層の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。
地価は若干の上昇傾向である。地域要因に特
段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -29.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０８ -12	横浜市金沢区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.1m市道、西3.5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０５０５０７ -5	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (60,100)
c	１０５０５０７ -3	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (60,100)
d	１０５０５０３Ｄ -11	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、南4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	193,779	100 [ 95.8]	202,275	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 194,229	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	188,572	100 [ 90.3]	208,828		209,000
c	(　 ) 179,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	176,334	100 [ 85.7]	205,757		206,000
d	(　 ) 144,103	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	138,561	100 [ 71.8]	192,982		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

横浜金沢 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,280,789	376,028	1,904,761	1,268,850	635,911	（　0.9702） 616,961	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,412,196 円　　　　（　 95,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域	50 ％	80 ％	80 ％	140 ㎡	12.6 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５０㎡程度のコンパクトタイプ、２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,879	93,950	1.0	93,950
							1.0	93,950
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,917	95,850	1.0	95,850
							1.0	95,850
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		189,800		189,800
								189,800

⑨年額支払賃料	189,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,277,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,277,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 91,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,186,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	189,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 189,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,471 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,280,789 円　　　　（　 16,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０６Ｔ　　　　-29	1,977 ( 1,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,945	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５０６Ｔ　　　　-30	2,131 ( 2,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,062
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	16,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,328 円	2,277,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 140,200 円	16,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 376,028 円　（　　　　　　 2,686 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,268,850 円（　　　　　 9,063 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,280,789 円
②総費用	376,028 円
③純収益　①－②	1,904,761 円
④建物等に帰属する純収益	1,268,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	635,911 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	616,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,412,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,800 円／㎡）